Propiedad Horizontal. Cuotas. Gastos Generales

16 junio, 2011Consulta Civil

Antecedentes: comunidad de propietarios:

Es una comunidad de 12 viviendas y 50 parkings. Es una sola comunidad donde los «propietarios» también tienen parkings y además hay propietarios de parkings sin piso. Hay un ascensor que es común a los pisos (3 niveles) y a los parkings (2 niveles).

El documento constitutivo de la comunidad dice expresamente que los propietarios de los parkings no tienen derecho a la utilización del ascensor y, por lo tanto, todos los gastos derivados del ascensor son a cargo de los «propietarios».

Algún propietario de parkings ha pedido poder hacer uso del ascensor haciéndose partícipe de la parte de gasto correspondiente.

Ahora, los «propietarios» quieren modificar el mencionado documento constitutivo para que todos los de los parkings, quieran o no, tengan el derecho a utilizar el ascensor y también se hagan cargo de los gastos pertinente. Esto lo hacen argumentando la existencia de una ley (dependencia?) que obliga a todas las comunidades a que todo el mundo tenga derecho «al acceso» en los ascensores. Además proponen como método de reparto de costes el de repartir a partes igualas entre todos los usuarios sin tener en cuenta la cuota de participación de cada cual sobre el edificio principal.

CONSULTA

¿Es cierta la existencia de esta obligación? ¿Qué quórum tiene que tener en 1ª o 2ª instancia la Junta y qué % de votos favorables tiene que tener para aprobar esta modificación? ¿Se tiene que registrar en algún lugar? ¿Los disidentes se pueden oponer y no hacer uso y no pagar las cuotas correspondientes en caso de que el voto sea a favor de la modificación?

¿Qué sistema, si es el caso, propondrían como más razonable para calcular la cuota a pagar? Parece que a partes igualas los del PK pagan el ascensor a los de los pisos en mayor proporción.

(*) Consulta formulada por un cliente, suscrito a 2ª opinión experta. Todas las referencias al cliente se han omitido por motivos de confidencialidad.

RESPUESTA

Como cuestión previa decirle que, salvo error u omisión, no nos consta que la Ley de Dependencia (Ley 39/2006, de 14 de diciembre), contenga ningún precepto que obligue a las comunidades de propietarios, a que todo el mundo tenga derecho al acceso en los ascensores.

Expuesto lo anterior, el Código Civil de Cataluña (Libro Quinto – Derechos Reales), Ley 5/2006, de 10 de mayo, en su Capítulo III, establece el régimen jurídico de la propiedad horizontal.

Entonces, pasamos a contestar las diferentes consultas que nos han planteado.

  1. ¿Es cierta la existencia de esta obligación?

    Cómo hemos indicado, no nos consta que sea cierta la obligación referida.

  2. ¿Qué quórum tiene que tener en 1ª o 2ª instancia la Junta y qué % de votos favorables tiene que tener para aprobar esta modificación?

    Por un lado el Artículo 553-23 establece que:

    «La junta se constituye válidamente, en primera convocatoria, si concurren a la misma como mínimo la mitad de los propietarios, que tienen que representar la mitad de las cuotas de participación, y, en segunda convocatoria, cualquier que sea el número de los cuales concurran y las cuotas que sean titulares».

    Por otro lado, el Artículo 553-25 establece:

    «2. Es necesario el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que tienen que representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos de modificación del título de constitución y de los estatutos, salvo que el título establezca otra cosa»

  3. ¿Se tiene que registrar en algún lugar?

    La modificación del título constitutivo tiene que inscribirse en el Registro de la Propiedad.

  4. ¿Los disidentes se pueden oponer y no hacer uso y no pagar las cuotas correspondientes en caso de que el voto sea a favor de la modificación?

    Establece el Artículo 553-30:

    «Vinculación de los acuerdos:

    1. Los acuerdos obligan y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes, sin perjuicio de lo establecido por el apartado 2.
    2. Los acuerdos relativos a nuevas instalaciones o a servicios comunes, si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad, no obligan ni vinculan a los propietarios disidentes. Es decir, la regla general es que los acuerdos tomados, por las mayorías previstas, vinculan a todos los propietarios, incluidos los disidentes. Ahora bien, según el punto dos, al tratarse de un servicio común, si el presupuesto supera la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad, no vinculará a los propietarios disidentes.Finalmente, el punto 4 del citado artículo señala:»Los propietarios disidentes que no pueden tener el uso o goce de la mejora pueden pasar a disfrutar de la misma si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y de los de mantenimiento con la actualización que corresponda aplicando el índice general de precios al consumo».
  5. ¿Qué sistema, si es el caso, propondrían como más razonable para calcular la cuota a pagar?

    Establece el Artículo 553-3 con carácter imperativo que:

    La «1. cuota de participación:

    Las cuotas de participación correspondientes a los elementos privativos se precisan en centésimos y se asignan de forma proporcional a sus superficies, teniendo en cuenta el uso y destino y los otros datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la comunidad.

    ….

    Las cuotas se determinan y modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las Leyes o estatutos no establecen otra cosa.»

    Por lo tanto, si procede, sería conveniente que un arquitecto estableciera las cuotas correspondientes en cada uno de los propietarios, incluidos los propietarios de los parkings. No ajustándose a la legalidad vigente el método de repartir el gasto por partes iguales, entre todos los propietarios.

Normativa aplicada:

  • Código Civil de Cataluña (Libro Quinto – Derechos Reales), Ley 5/2006, de 10 de mayo.

CONCLUSIÓN

  1. No nos consta que la Ley de Dependencia (Ley 39/2006, de 14 de diciembre), contenga ningún precepto que obligue a las comunidades de propietarios, a que todo el mundo tenga derecho al acceso a los ascensores.
  2. La junta se constituye válidamente, en primera convocatoria, si concurren a la misma como mínimo la mitad de los propietarios, que tienen que representar la mitad de las cuotas de participación, y, en segunda convocatoria, cualquier que sea el número de los cuales concurran y las cuotas que sean titulares. Por otro lado, es necesario el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que tienen que representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos de modificación del título de constitución y de los estatutos, salvo que el título establezca otra cosa.
  3. La modificación del título constitutivo tiene que inscribirse en el Registro de la Propiedad.
  4. La regla general es que los acuerdos tomados, por las mayorías previstas, vinculan a todos los propietarios, incluidos los disidentes. Ahora bien, según el punto dos, al tratarse de un servicio común, si el presupuesto supera la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad, no vinculará a los propietarios disidentes.

    Finalmente, para el caso que se adoptara el acuerdo con las mayorías previstas, los disidentes no tendrán que pagar la cuota de mantenimiento ni podrán hacer uso del ascensor (siempre que el presupuesto del mantenimiento no supere la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad), pudiendo, en cualquier momento posterior, modificar su posición, pagando la parte que le corresponda del mantenimiento, actualizada con el Índice General de Precios al Consumo que corresponda.

  5. Las cuotas de participación correspondientes a los elementos privativos se precisan en centésimos y se asignan de forma proporcional a sus superficies, teniendo en cuenta el uso y destino y los otros datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la comunidad.Por otro lado, las cuotas se determinan y modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las Leyes o estatutos no establecen otra cosa.

    Por lo tanto, si procede, sería conveniente que un arquitecto estableciera las cuotas correspondientes en cada uno de los propietarios, incluidos los propietarios de los pàrkings. No ajustándose a la legalidad vigente el método de repartir el gasto por partes iguales, entre todos los propietarios.

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