Antecedentes: ESTADO DE ORIGEN Y APLICACIÓN DE FONDOS (EOAF).
La empresa tiene actualmente sus oficinas en leasing, por las que va a ejercer la opción de compra y así convertirse en propietaria de las mismas. A continuación se esta pensando en vender las oficinas a una entidad bancaria y volver a contratar otro leasing con opción de compra (Lease-back).
CONSULTA
¿Qué tratamiento contable y fiscal tiene esta operación? ¿El beneficio por la plusvalía, se puede contabilizar en el año, o debe diferirse? En caso de no ser posible ¿hay alguna otra opción para poder revertir la plusvalía en el ejercicio?
RESPUESTA
La NRV 8ª del PGC regula, en su apartado 3, las operaciones que se suelen calificar como de “lease back” bajo el título de “Venta con arrendamiento financiero posterior”. Dicha norma indica que cuando por las condiciones económicas de una enajenación, conectada al posterior arrendamiento de los activos enajenados, se desprenda que se trata de un método de financiación y, en consecuencia, se trate de un arrendamiento financiero, el arrendatario no variará la calificación del activo, ni reconocerá beneficios ni pérdidas derivadas de esta transacción. Adicionalmente, registrará el importe recibido con abono a una partida que ponga de manifiesto el correspondiente pasivo financiero.
La carga financiera total se distribuirá a lo largo del plazo del arrendamiento y se imputará a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se devengue, aplicando el método del tipo de interés efectivo. Las cuotas de carácter contingente serán gastos del ejercicio en que se incurra en ellas.
Por tanto, contablemente, la normativa contable, aplicando el criterio recogido por el Marco Conceptual Contable (MCC) por el que se debe considerar no sólo la forma de una transacción sino también el fondo económico de la misma, interpreta, tal y como se desprende del contenido de la norma descrita, que una operación de este tipo no supone una venta y un posterior arrendamiento sino una operación de financiación por lo que “no variará la calificación del activo”, en otras palabras más llanas, no se dará de baja del balance sino que dicho activo deberá de permanecer registrado tal y como se hallaba con anterioridad a la operación de lease back y, por tanto, como un inmovilizado según su naturaleza (inmueble en este caso).
Consecuentemente, al no producirse la venta de acuerdo con la normativa contable, tampoco aparecerá plusvalía alguna que deba registrarse en la cuenta de pérdidas y ganancias ni, por tanto, resulta necesaria su imputación diferida.
Por lo que se refiere al pasivo financiero que se genera, su tratamiento contable será idéntico al que se debió dar en su momento al generado por la operación de arrendamiento financiero inicial. Es decir, se registrará su importe como un pasivo financiero, separando los vencimientos de corto y largo plazo y, asimismo, recalificando la deuda cada final de ejercicio bajo dicho criterio temporal (largo-corto plazo). Su cancelación se irá produciendo a través de la parte de recuperación del coste en el pago de cada cuota.
Igualmente, por lo que se refiere a la carga financiera, se irá registrando como gasto a medida que se devengue, es decir, a efectos prácticos, a medida que dicha carga se vaya incluyendo en las respectivas cuotas periódicas (mensuales, suponemos).
FISCALMENTE
Fiscalmente el TRLIS también da un tratamiento de operación de financiación a este tipo de contratos por lo que no existen tampoco plusvalías en la misma. Lo que sucede es que la normativa tributaria establece una condición que suponemos se dará: que el importe de la opción de compra del contrato de lease back sea inferior al resultado de minorar el valor del activo en la suma de la amortización máxima fiscal que corresponda al tiempo de duración del contrato. Es decir, que la última cuota deberá ser inferior al valor del activo menos todas las cuotas de amortización máxima según tablas correspondientes a la duración de la cesión (o sea, del contrato).
Para el caso que ustedes plantean debe considerarse que, como la adquisición originaria del elemento ya fue realizada en régimen de arrendamiento financiero, las cuotas de amortización contable según vida útil correspondientes al inmueble no serán gasto fiscalmente deducible puesto que ya lo fueron, entendemos, por aplicación del régimen fiscal del arrendamiento financiero al primer contrato suscrito.
Lo que sí será fiscalmente deducible como gasto, consecuentemente con el todo planteamiento de operación de financiación anteriormente descrito, es la carga financiera devengada en cada periodo impositivo por este segundo contrato, igual que lo fue la del primer contrato.
Normativa aplicada:
- RD 1514/2007, de 16/11, PGC, MCC y NRV 8ª..
- RD Leg. 4/2004, de 5/3, TRLIS, Art. 11.3.
CONCLUSIÓN
Se desprende de la respuesta dada.