Titularidad de la vivienda y préstamo hipotecario. ¿Cómo afecta el divorcio o separación matrimonial a la deducción por vivienda habitual?

14 noviembre, 2016 | Consulta Fiscal

Antecedentes: un contribuyente recibe un requerimiento de la AEAT correspondiente a la declaración de IRPF ejercicio 2014 basado en verificar la procedencia e importe de la deducción por inversión en vivienda habitual, en el que se requiere aportar para la justificación de la deducción lo siguiente:

  1. Escritura de adquisición de vivienda por la que se practica la deducción y justificantes de los gastos originados en dicha adquisición.
  2. Escritura de constitución del préstamo hipotecario solicitado para la adquisición de la vivienda.

En las citadas escrituras, se le atribuye la titularidad del 80% del inmueble al contribuyente con carácter privativo y el restante 20% a su cónyuge.; en cuanto al préstamo hipotecario, se subrogan en el préstamo que tenía la promotora, obligándose solidariamente en la condición jurídica de deudores (sin que en ningún momento se estipule en la escritura ningún tipo de porcentaje en cuanto a la titularidad del préstamo se refiere).

La vivienda habitual de la cual se está practicando la deducción, en la actualidad es la vivienda habitual de los hijos y del progenitor (es por sentencia judicial que se les atribuye a éstos el que era el domicilio familiar). El contribuyente se estaba aplicando la deducción por adquisición de vivienda habitual de todas formas, al ser éste el domicilio por decisión judicial del anterior cónyuge e hijos pues así lo estable la Ley.

Tras la comprobación recibida, se modifica el importe de la deducción por inversión en vivienda, alegando lo siguiente: aunque el contribuyente ostenta un 80% de la propiedad del inmueble, responde únicamente al 50% del préstamo hipotecario que financió la adquisición de la vivienda.

Dato este último que no está especificado de ninguna forma en la escritura, en la que únicamente se hace la siguiente mención “obligándose solidariamente en la condición jurídica de deudores”.

CONSULTA

¿Es acertado el criterio de la Administración al tratar la deducción al 50% para ambos propietarios aunque no ostenten la titularidad del inmueble en esta proporción? Y si como es el caso, en la escritura de formalización de la hipoteca tampoco se hace referencia a la titularidad que ostenta cada uno de deuda y lo único que se menciona es que se obligan solidariamente en la condición jurídica de deudores ¿En qué proporción se debe aplicar la deducción cada uno de los deudores en IRPF?

(*) Consulta formulada por un cliente, suscrito a 2ª opinión experta. Todas las referencias al cliente se han omitido por motivos de confidencialidad.

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RESPUESTA

En el presente caso, y según lo expuesto, se parte de la hipótesis de que el contribuyente cumple con los requisitos para aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual y además, que a pesar de no residir en la vivienda conyugal, puede seguir aplicando la deducción por adquisición/inversión en vivienda habitual, a tenor del Art. 68.1 LIRPF en su redacción vigente a 31/12/2012, al tratarse del supuesto de divorcio o separación judicial contemplado en el citado precepto.

Por lo tanto, la respuesta se centra en determinar el porcentaje de deducción aplicable en función del porcentaje de titularidad del consultante y de las características y pagos referentes al préstamo hipotecario concedido para la adquisición de la vivienda que da derecho a la deducción y del que es prestatario solidario junto con su ex cónyuge.

Así, teniendo en cuenta la variada casuística que se puede encontrar en este tipo de deducción, existen múltiples consultas vinculantes por parte de la Dirección General de Tributos, además de jurisprudencia relacionada (principalmente de los Tribunales Superiores de Justicia) que clarifican, en cierto modo, las dudas a la presente consulta.

En este sentido, del análisis de diversas consultas vinculantes (así como sentencias de tribunales contenciosos administrativos que, en su mayoría, apoyan el criterio administrativo), se puede resumir el criterio de la Dirección General de Tributos en la temática que nos ocupa, del siguiente modo:

  1. En supuestos que, por algún motivo (principalmente, por divorcio o separación judicial, como el caso de la consulta) se establezca por sentencia judicial que el contribuyente esté obligado a satisfacer el 100% de los pagos del préstamo hipotecario (u otro porcentaje que se estableciera por sentencia judicial), se podría aplicar la deducción de los citados pagos fijados por sentencia judicial, siempre con el límite de su porcentaje de titularidad en el inmueble que da derecho a la citada deducción. En este sentido se resuelven las Consultas Vinculantes V0184-14 de 27 de Enero y la V0639-12 de 27 de Marzo, en las que, a pesar de fijarse por sentencia judicial que solo uno de los ex cónyuges debe hacerse cargo del pago de la Hipoteca, se limita el porcentaje de deducción al 50% ya que en los ejemplos de las consultas comentadas, era el porcentaje de titularidad que tenían ambos cónyuges. Siguiendo este criterio, en el caso concreto de este caso, si se hubiera fijado judicialmente que el consultante debe hacerse cargo del 100% (o del 80%) de las cantidades pagadas por la hipoteca cuyo destino fue la adquisición de la vivienda con derecho a deducción, el constribuyente podría aplicar la deducción del 80% del importe de los pagos del préstamo hipotecario (por ser el límite que marca su titularidad). No obstante, del escrito de consulta, no parece que en el presente caso, se haya fijado este tipo de cláusulas en sentencia judicial, por lo que deberemos valorar el siguiente punto referente al resumen de los criterios administrativos.
  2. En caso contrario, aunque satisfaga el 100% de los pagos del préstamo hipotecario destinado a la adquisición de la vivienda habitual (o el 80% por corresponderse con su porcentaje de titularidad de la vivienda), el criterio administrativo inicial, es considerar que al tratarse de deudores solidarios, cada uno satisface el 50% de los pagos del préstamo hipotecario y por lo tanto, solo sería deducible el porcentaje del 50%, alegando que al ser prestatarios solidarios, cada uno responde del 50% del préstamo. Según la consulta planteada, este es el criterio que ha aplicado los órganos de gestión tributaria en el presente caso.

No obstante, para resolver esta situación manifiestamente injusta, la DGT ofrece de manera expresa una solución que permitiría a los adquirentes de la vivienda aplicarse la deducción sobre la totalidad de los gastos de concesión y de las cuotas del préstamo satisfechas. A tal efecto propone que los prestatarios no adquirentes de la vivienda (o los prestatarios cuyo porcentaje de titularidad de la vivienda no se corresponde con el % de préstamo, como es el presente caso), cuya designación ha sido generalmente impuesta por la entidad financiera, entreguen a los adquirentes de la vivienda el capital del préstamo hipotecario concedido a cada uno de ellos por la entidad financiera al otorgamiento del préstamo, pactando con los verdaderos adquirentes la devolución de dicho préstamo en las mismas condiciones que las establecidas por la entidad financiera. De esta forma, los adquirentes de la vivienda podrían deducirse tanto por la parte de cuotas del préstamo hipotecario que se corresponde con su participación en el mismo, como por la devolución del préstamo que les han concedido los prestatarios no adquirentes. Existen múltiples consultas de la DGT en esta línea; V1353-13, V0988-13, V0571-10, etc.).

En concreto, las Consultas Vinculantes V0874-12 de 25 de Abril de 2012 y la V0875-12 también de la misma fecha, tratan casos prácticamente idénticos al que nos ocupa; adquisición de una vivienda entre cónyuges con distinta proporción, financiando dicha compra mediante un préstamo hipotecario en que ambos figuran como prestatarios solidarios. En la resolución de estas consultas, se cita: “Al emplear financiación ajena consistente en un préstamo hipotecario, en el que ambos constan como prestatarios sin una mayor concreción, implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como los gastos inherentes a su concesión y cancelación se satisfacen por ambos por partes iguales, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin y de la forma en que cada uno responde respecto del préstamo.

Para solucionar esta situación y que el prestatario que tiene mayor participación la DGT propone, en las mismas consultas dos opciones:

  1. Una novación del préstamo hipotecario de forma que la entidad bancaria acuerde convertir al consultante como prestatario en la misma proporción de la titularidad del inmueble (en nuestro caso, un 80%). No obstante, esta operación a la práctica es poco probable.
  2. Acreditar que el otro prestatario le entregó en préstamo el exceso de proporción entre el porcentaje de préstamo (50% al ser prestatarios solidarios) y el porcentaje de titularidad (en nuestro caso, el 20%). Por lo tanto, en nuestro caso, se debería acreditar que el prestatario con el 20% de titularidad del inmueble, entregó en préstamo el 30% del préstamo hipotecario al consultante, y se debería pactar al mismo tipo de interés acordado con la entidad. Solo de este modo, según el criterio administrativo, solo al reintegrarle el préstamo podrá el consultante beneficiarse de la deducción del 80%, cuyo desglose sería:
    • El 50% a través de la devolución del préstamo hipotecario mediante el cargo de la entidad bancaria o pagos realizados en la cuenta cotitularidad de los dos ex cónyuges vinculada al préstamo hipotecario.
    • El 30% a través de los reintegros efectuados a su cónyuge (el que figura como prestamista solidario de la hipoteca pero solo posee un 20% de la vivienda) del préstamo otorgado por este.

Para finalizar, remarcar que tal y como ya hemos mencionado anteriormente, este criterio de la DGT expuesto en este punto, ha sido apoyado por diversos tribunales contenciosos administrativos, como por ejemplo el TSJ de Galicia, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec.4ª, S 18-11-2010, nº 1002/2010, rec. 15034/2009 en la que tras analizar una Consulta Vinculante de la DGT igual a las citadas en los párrafos anteriores, resuelve: “Esta Sala comparte el criterio de la Dirección General de Tributos en el sentido de que si el recurrente pretende la deducción de la totalidad de las cuotas satisfechas para la amortización del crédito hipotecario deberá probar que la cantidad prestada por el banco a su cónyuge le fue a su vez prestada a él por aquélla para la ampliación de la vivienda habitual que le pertenece como bien privativo.”.

Acabamos de resumir las dos opciones/criterios aceptados por la DGT y compartidos por diversos tribunales contencioso-administrativos aplicables al presente caso de consulta en los que se aceptaría una deducción del 80% de los pagos del préstamo hipotecario destinado a la adquisición de la vivienda por parte del consultante, coincidente con el grado de participación en la titularidad del inmueble.

No obstante, sin perjuicio de lo que precede, existe alguna sentencia, también de los TSJ en las que no se comparte el criterio de la administración en este aspecto. Así, el Tribunal Superior de Justicia de Canarias de Las Palmas de Gran Canaria, Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 1ª, Sentencia de 1 de Dic. 2011, rec. 344/2010, da la razón al contribuyente en un caso en el que la titularidad del inmueble era del 50% de cada cónyuge pero existían cuatro prestamistas solidarios del préstamo hipotecario (los dos cónyuges y los padres de uno de ellos) por los que la administración consideró que eran prestamistas al 25% independientemente de quién efectuara los pagos y por lo tanto, al ser la vivienda habitual de los cónyuges, solo se podían deducir un 50% de las cuotas pagadas por el préstamo (25% cada cónyuge). La argumentación del tribunal, era que si bien era cierto que figuraban cuatro prestamistas solidarios, en este caso quedaba suficientemente acreditado – dicho préstamo se amortizaba por los cónyuges por recibo girado contra una cuenta de ahorro titularidad de los dos cónyuges – que eran los dos cónyuges los que efectivamente amortizaban las cantidades y por lo tanto, tenían derecho a la deducción del 100% del importe de la amortización anual (50% cada cónyuge) y no del 50% que reconoció la administración.

No obstante, como ya es conocido, este punto está supeditado a las pruebas aportadas y evidentemente, al no ser compartido este criterio por la DGT, en caso de que no se den las hipótesis de los puntos 1 y 2 anteriores pero se considere que existe la acreditación necesaria para la aplicación del 80% de la deducción por vivienda habitual, sería con toda probabilidad un criterio no compartido por los órganos de gestión tributaria, debiéndose recurrir, en primera instancia al correspondiente Tribunal Económico Administrativo Regional, y en segunda instancia, al TSJ, sin tener la certeza de una resolución favorable.

Normativa aplicada:

  • Art. 68 Ley 35/2006, de 28 de Noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

CONCLUSIÓN

En el supuesto expuesto, para que proceda la deducción por inversión de vivienda habitual por parte del consultante del 80% de la amortización del préstamo hipotecario, según el criterio admitido por la DGT, cabrían dos posibilidades:

  1. Que en la sentencia judicial del divorcio, se estableciera que el consultante tenga que hacerse cargo del 80% o el 100% de los pagos correspondientes a la amortización del préstamo.
  2. En caso de no fijarse este punto en sentencia judicial, que existiera una novación del préstamo bancario fijando como prestatario al consultante del 80% del préstamo (poco probable) o que el consultante pudiera acreditar que el ex cónyuge, siendo el otro prestatario, le otorgó en préstamo el 30% del importe del préstamo hipotecario (en las mismas condiciones que la citada hipoteca) y que el consultante, está reintegrándolo a su ex cónyuge anualmente con los importes correspondientes. En caso de darse estas notas, el detalle de la deducción del 80% sería:
    1. El 50% por el pago a través de la cuenta común con el ex cónyuge del préstamo hipotecario del que son prestatarios solidarios.
    2. El 30% a través de los reintegros a su ex cónyuge.

Finalmente, en caso que no concurra alguno de los dos supuestos expuestos aceptados por el criterio de la DGT, pero en el supuesto de tener el convencimiento de poder acreditar el pago del 80% con la finalidad de aplicar la deducción conforme a la proporción de titularidad, habría que recurrirlo, ante una probable negativa de los órganos de gestión ante los tribunales.

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