Propiedad Horizontal. Impago de cuotas. Reclamación judicial

12 enero, 2017Consulta Civil

Antecedentes: en una comunidad de propietarios hay diversos comuneros morosos en el pago de sus cuotas.

CONSULTA

Para poder iniciar un procedimiento monitorio o una demanda por impago de cuotas, ¿es necesaria un Acta donde se refleje todos los morosos y el importe que deben?; ¿existen otros medios para poder presentar el pleito de forma menos gravosa para la protección de datos y el decoro personal?; ¿se puede autorizar al Administrador para pleitear o que él designe?

(*) Consulta formulada por un cliente, suscrito a 2ª opinión experta. Todas las referencias al cliente se han omitido por motivos de confidencialidad.

RESPUESTA

El artículo 15.2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal exige, para la misma celebración de cualquier clase de Junta de Propietarios que la realidad de los impagos, sus importes y propietarios morosos consten en al Acta. Así, exige como requisito de validez para la adopción de acuerdos que “El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”. No se trata, por tanto, de algo que resulte electivo o dispositivo para los vecinos ya con carácter general para cualquier convocatoria – donde también debe indicarse el estado de las cuentas y de la morosidad -, sino que resulta en todo caso obligatorio.

En el caso de que se pretenda demandar a uno o varios propietarios – sea por la vía del juicio monitorio o bien por el cauce declarativo que corresponda, bien ordinario, bien verbal -, lo cierto es que resulta especialmente relevante la identidad de los morosos y las cuotas que adeudan – artículo 19 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal -, ya que difícilmente puede llamarse acuerdo a un estado de cosas cuyos términos desconocemos. Se trata, además, de fijar los límites de un mandato representativo y de defensa de los intereses de la Comunidad – el que se otorga al Procurador y al Abogado -, por lo que sin identificar ante los vecinos morosos la situación en que se hallan y el acuerdo de la Comunidad de proceder a reclamar judicialmente su deuda, se les deja en una situación extraña. En primer lugar, porque se les priva de la posibilidad de abonar antes de la intimación judicial y de la posibilidad de conocer cómo y con qué mayorías concretas se ha alcanzado el acuerdo en base al cual se les demanda. En segundo término, porque si acudimos al Juzgado sin el requerimiento previo que significa la comunicación de la propia acta, lo más probable es que no haya lugar a costas y los gastos de la Comunidad deban ser asumidos por ésta. Esta puede no ser una cuestión menor, pues los vecinos deben poder escoger entre esta especie de privacidad y el abono de unos gastos de reclamación que no les corresponden. En cualquier caso, el acta que autorice genéricamente a reclamar las deudas deberá contar con la relación de morosos y los importes pendientes, así como con la relación de los vecinos que han votado a favor y en contra. De lo contrario, el reclamante carece de legitimación activa para interponer demanda.

De otro lado, nada tiene que ver la LOPD 15/1999 con los datos que deben reflejarse en el acta, como tampoco la dignidad de las personas, que no se ve lesionada por el hecho de se les relacione como morosos. El presupuesto de la fijación de hecho para la existencia de un mandato de reclamación judicial o extrajudicial de la deuda no lesiona la intimidad de la persona – que se desarrolla en el ámbito de su privacidad -, pues estamos en el espacio público y en el marco de una relación con terceros. Pero es que lo que se lesionaría si se habilitara una demanda sin constancia y publicidad de los términos de la misma, es el derecho a la defensa y a la publicidad de los acuerdos de los mismos morosos.

En cuanto al Administrador, no puede actuar como representante de la Comunidad ya que éste es el Presidente, y la práctica forense exige de la firma del mismo en toda clase de reclamaciones y de su presencia en todos los pleitos en que litiga la Comunidad: el presidente es quien representa a la Comunidad en juicio y fuera de él (artículo 13). Es posible delegar otras funciones por el Presidente al Administrador, pero no las de representación de la Comunidad.

Asimismo, no resulta recomendable que el Administrador asuma la redacción de una demanda de juicio monitorio. Con independencia de que se trata de procesos en apariencia muy sencillos, lo cierto es que el técnico preparado para desarrollar esa actividad es el Letrado, y si bien es posible que el Administrador presente la demanda, lo cierto es que no es infrecuente que los vecinos morosos acudan a un Abogado para oponerse. Si ello sucede, nos veremos ante un escenario posible cual es la apertura de un proceso al que iremos con una demanda pensada como una simple reclamación. Esto es, el Abogado va a reclamar pensando en la eventualidad de un posterior proceso generado por la oposición de la otra parte. Para ello va a valorar los riesgos de cada posibilidad procesal. El Administrador, salvo que esté formado en Derecho y acostumbre a seguir este tipo de pleitos, es más probable que se limite al horizonte de la reclamación, por lo que es más aconsejable acudir al primero que al segundo.

Normativa aplicada:

  • Ley 49/1960, de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal. Art. 13 y 15.

CONCLUSIÓN

En suma, no sólo no es posible, sino que es obligatorio hacer constar los datos de las deudas y de los morosos en el acta de la Junta que apruebe acciones judiciales contra ellos. Dichas acciones es recomendable que las siga un Letrado con cierta experiencia en la materia en lugar del Administrador, aunque es posible que éste redacte la demanda de juicio monitorio y la firme el Presidente.

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