Subasta de bienes inmuebles embargados

9 noviembre, 2017Consulta Civil

El hecho de que el propio Juzgado haya notificado a las partes la comunicación recibida del Registro de la Propiedad donde se pone en conocimiento que los bienes objetos de embargo han sido inscritos a favor de terceros, es consecuencia normal del cauce del procedimiento de subasta de bienes inmuebles, dándose con ello, cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 656 LEC relativo a las certificaciones de dominio y cargas.

Antecedentes: se trata de una persona física que en el año 2008 interpone reclamación por defectos de construcción contra una promotora. Se obtuvo sentencia favorable que fue firme en 2011 que condenó a pagar 40.611,28 principal + 8.404,55 de costas tasadas, cantidades por las que desde 2011 se siguió ejecución dineraria contra la promotora donde se embargó local comercial de su propiedad (y se inscribió el embargo con fecha 21.11.2012 por el principal, letra A, y 10.12.12 por las costas, letra B, acumulándose ambas ejecuciones por decreto 21.1.13 que se inscribió el 23.6.14) que se tasó y finalmente subastó (subasta electrónica) el 22.06.2017 por 100.100 euros. Actualmente está pendiente de dictarse la adjudicación a favor de la persona que efectuó la mayor puja y expedir mandamiento por principal, habiéndose dictado como última actuación la aprobación de intereses y costas de la ejecución.

Estando en esta situación el expediente judicial, el propio juzgado notificó el 4 de septiembre de 2017 a las partes comunicación recibida del registro de la propiedad donde está inscrito el local subastado que pone en conocimiento de las partes que en el día de la fecha (27.7.2017) se ha inscrito la propiedad del local a favor de un banco por título de dación en pago de 30.06.2009 y posteriormente a favor de una empresa en virtud de compraventa el 19.7.2013.

CONSULTA

Se consulta sobre cómo puede afectar esta comunicación recibida en autos del registro de la propiedad al estado de expediente.

(*) Consulta formulada por un cliente, suscrito a 2ª opinión experta. Todas las referencias al cliente se han omitido por motivos de confidencialidad.

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RESPUESTA

Si los embargos están inscritos en el Registro de la Propiedad en año 2012, aun cuando exista en el mismo registro inscripción de propiedad de los bienes embargados (fecha de inscripción 27.7.2017), si es con fecha posterior, como es en el caso planteado, no afecta a los derechos del ejecutante y el procedimiento continuará su curso, tal y como se deriva de los artículos citados posteriormente de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El artículo 658 LEC “Si de la certificación que expida el registrador resultare que el bien embargado se encuentra inscrito a nombre de persona distinta del ejecutado, el Secretario judicial, oídas las partes personadas, ordenará alzar el embargo, a menos que el procedimiento se siga contra el ejecutado en concepto de heredero de quien apareciere como dueño en el Registro o que el embargo se hubiere trabado teniendo en cuenta tal concepto.

No obstante, lo dispuesto en el párrafo anterior, si la inscripción del dominio a nombre de persona distinta del ejecutado fuera posterior a la anotación del embargo, se mantendrá éste y se estará a lo dispuesto en el artículo 662”.

El citado artículo 662 LEC establece que “1. Si antes de que se venda o adjudique en la ejecución un bien inmueble y después de haberse anotado su embargo o de consignado registralmente el comienzo del procedimiento de apremio, pasare aquel bien a poder de un tercer poseedor, éste, acreditando la inscripción de su título, podrá pedir que se le exhiban los autos en la Oficina judicial, lo que se acordará por el secretario judicial sin paralizar el curso del procedimiento, entendiéndose también con él las actuaciones ulteriores.

2. Se considerará, asimismo, tercer poseedor a quien, en el tiempo a que se refiere el apartado anterior, hubiere adquirido solamente el usufructo o dominio útil de la finca hipotecada o embargada, o bien la nuda propiedad o dominio directo.

3. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o a la adjudicación al acreedor, el tercer poseedor podrá liberar el bien satisfaciendo lo que se deba al acreedor por principal, intereses y costas, dentro de los límites de la responsabilidad a que esté sujeto el bien, y siendo de aplicación, en su caso, lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 613 de esta Ley.

Por su parte, el artículo 613 LEC dispone que “1. El embargo concede al acreedor ejecutante el derecho a percibir el producto de lo que se obtenga de la realización de los bienes embargados a fin de satisfacer el importe de la deuda que conste en el título, los intereses que procedan y las costas de la ejecución.

2. Sin estar completamente reintegrado el ejecutante del capital e intereses de su crédito y de todas las costas de la ejecución, no podrán aplicarse las sumas realizadas a ningún otro objeto que no haya sido declarado preferente por sentencia dictada en tercería de mejor derecho.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, cuando los bienes sean de las clases que permiten la anotación preventiva de su embargo, la responsabilidad de los terceros poseedores que hubieran adquirido dichos bienes en otra ejecución, tendrá como límite las cantidades que, para la satisfacción del principal, intereses y costas, aparecieran consignadas en la anotación en la fecha en que aquéllos hubieran inscrito su adquisición.

4. El ejecutante podrá pedir que se mande hacer constar en la anotación preventiva de embargo el aumento de la cantidad prevista en concepto de intereses devengados durante la ejecución y de costas de ésta, acreditando que unos y otras han superado la cantidad que, por tales conceptos, constara en la anotación anterior”.

Además, teniendo en cuenta los artículos 70 y 71 de la Ley Hipotecaria, respectivamente, establecen que “Cuando la anotación preventiva de un derecho se convierta en inscripción definitiva del mismo, surtirá ésta sus efectos desde la fecha de la anotación”, y que “Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación”.

El hecho de que el propio Juzgado haya notificado a las partes la comunicación recibida del Registro de la Propiedad donde se pone en conocimiento que los bienes objetos de embargo han sido inscritos a favor de terceros, es consecuencia normal del cauce del procedimiento de subasta de bienes inmuebles, dándose con ello, cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 656 LEC relativo a las certificaciones de dominio y cargas.

Así, el artículo 656 LEC establece: “1. Cuando el objeto de la subasta esté comprendido en el ámbito de esta Sección, el secretario judicial responsable de la ejecución librará mandamiento al registrador a cuyo cargo se encuentre el Registro de que se trate para que remita al juzgado certificación en la que consten los siguientes extremos:

1.º La titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado.
2.º Los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se halla libre de cargas.

En todo caso, la certificación se expedirá en formato electrónico y dispondrá de información con contenido estructurado.

2. El registrador hará constar por nota marginal la expedición de la certificación a que se refiere el apartado anterior, expresando la fecha y el procedimiento a que se refiera.

El registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al secretario judicial y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial a los efectos del artículo 667.

El Portal de Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido.

3. Sin perjuicio de lo anterior, el Procurador de la parte ejecutante, debidamente facultado por el secretario judicial y una vez anotado el embargo, podrá solicitar la certificación a la que se refiere el apartado 1 de este precepto, cuya expedición será igualmente objeto de nota marginal. En todo caso, la certificación se expedirá en formato electrónico y con contenido estructurado”).

Normativa aplicada:

  • Artículos 613, 656, 658 y 662 Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
  • Artículo 70 y 71 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.

CONCLUSIÓN

La Certificación del Registro de la Propiedad sobre el estado actual de los bienes embargados no afecta al cauce del proceso. Si los embargos están inscritos en el Registro de la Propiedad en año 2012, aun cuando exista en el mismo registro inscripción de propiedad de los bienes embargados (fecha de inscripción 27.7.2017), si es con fecha posterior, como es en el caso planteado, no afecta a los derechos del ejecutante y el procedimiento continuará su curso.

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