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Convocatoria Junta de propietarios. Responsabilidad del administrador

10 enero, 2018 | Consulta Civil

Antecedentes: la problemática que surge en con relación a una Comunidad de propietarios de un garaje. Esta comunidad no ha realizado asamblea ordinaria desde hace dos años..

CONSULTA

  • ¿Se prorrogan los presupuestos del año anterior?
  • ¿Tiene alguna responsabilidad el administrador, si el presidente estima que no hace falta convocar asamblea y los propietarios siguen pagando sus cuotas normalmente?

(*) Consulta formulada por un cliente, suscrito a 2ª opinión experta. Todas las referencias al cliente se han omitido por motivos de confidencialidad.

RESPUESTA

1º.- En cuanto a la primera de las consultas, (esto es, si se prorrogan los presupuestos del año anterior) manifestar que SÍ.

Como decimos, los presupuestos se pueden prorrogar, pero eso solo debería hacerse ante la imposibilidad de poder convocar Junta, nunca, como regla general; además, en una Comunidad siempre hay asuntos que se han de tratar, y no dejarlos pasar. Lo razonable y apropiado, aunque no obligatorio, para el buen funcionamiento de una comunidad es que la Junta anual se hiciera, a ser posible, en el mismo mes siempre. De no ser así, la contabilidad sería un caos, y hacer un presupuesto anual tendría poco sentido si el tiempo es superior a los doce meses.

Efectivamente la ley habla de reunirse una vez al año, que bien podría celebrarse una Junta en Enero de una año y en octubre del año siguiente, pero no es lo apropiado, (y más en el caso que nos expone que han transcurrido dos años) debiendo pretender o intentar celebrarlas lo más puntual posible al período en que se ha realizado el presupuesto, de lo contrario no cuadraría casi nunca, ningún gasto.

2º.- En relación a la segunda consulta (responsabilidad del Administrador, si el Presidente no convoca Junta), se ha de manifestar que NO.

El Administrador, no tiene competencia ni autoridad, para convocar Juntas. La obligación es del Presidente de la Comunidad.

Art. 16.2 LPH:

La convocatoria de las Juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9”.

También según el art. 16.1 LPH:

“la pueden convocar la cuarta parte de los propietarios o el número de propietarios que representen el 25% de las cuotas de participación”.

Para el primer caso, (el Presidente), será el Administrador de Fincas quien convoque la asamblea, pero siempre por mandato expreso de éste, para tratar algún tema puntual que requiera aprobación de la Junta.

El segundo caso, (propietarios que representen el 25%), será una opción bastante útil y factible para aquellos casos, como el expuesto en su consulta, en los que el Presidente no toma la iniciativa en convocar la Junta.

Igualmente, decir que aunque no es obligación legal convocar Junta Ordinaria a principios de año, sin duda, se considera obligatorio y necesario, al menos, una Junta anual.

Así lo indica el artículo 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal:

 “La Junta se deberá reunir por lo menos una vez al año”.

De ahí que, si como en el caso que nos expone, el Presidente es el que unilateralmente ha estimado que no es necesario convocar Junta, ha de tener en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), ya le da la posibilidad de que sean los propietarios los que puedan solicitar una convocatoria; en este caso deberá hacerse por la cuarta parte de los propietarios o por los que representen el 25% de las cuotas de participación.

Incluso, según lo dispuesto en el Art. 16.3 LPH, in fine:

La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan”.

Igualmente se ha de tener en cuenta que el cargo de Presidente es de un año y que no se renueva automáticamente, por tanto, la reunión anual se debe hacer aproximadamente cuando se cumplan estos 12 meses de presidencia, tanto para renovarlo como para votar y elegir a un nuevo Presidente.

Incidir que la obligación y la competencia de convocar la Junta Ordinaria es del Presidente, no del Administrador. Él tiene la responsabilidad (como actual Representante Legal de la Comunidad) de que el resto de propietarios conozcan y aprueben los puntos controvertidos, como los resultados económicos del ejercicio que termina, la previsión de ingresos y gastos para el ejercicio siguiente, es decir, el presupuesto, etc.

Normativa aplicada:

  • Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Artículos 16.1; 16.2 y 16.3.

CONCLUSIÓN

A la primera consulta, concluir por tanto, que sí se prorrogan los presupuestos del año anterior, pero eso solo debería hacerse ante la imposibilidad de poder convocar Junta, nunca, como regla general. Lo razonable sería que la Junta anual se celebrara, a ser posible, en el mismo mes siempre, para que la contabilidad no fuera un caos.

A la segunda, esto es, si tiene Responsabilidad el Administrador caso de no convocar Junta el Presidente de la Comunidad, se ha de concluir que No la tiene, ya que la obligación y la competencia de convocar la Junta Ordinaria es del Presidente, éste tiene la responsabilidad (como actual Representante Legal de la Comunidad) de que el resto de propietarios conozcan y aprueben los puntos controvertidos, como los resultados económicos del ejercicio que termina, la previsión de ingresos y gastos para el ejercicio siguiente, es decir, el presupuesto.

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