Inversiones inmobiliarias. Terrenos. Costes de construcción

12 marzo, 2018 | Consulta Contable

Antecedentes: una sociedad X adquirió una finca en el año 2001, otorgando el correspondiente valor al suelo y a la construcción. En ese momento se adquirió la finca como una inversión sin tener claro el destino de la finca. En consecuencia, contablemente se determinó un valor del suelo y un valor de la construcción.

Finalmente, en el ejercicio 2017 (es decir 16 años después de su adquisición), la dirección de la sociedad ha decidido derribar la construcción y llevar a cabo una promoción inmobiliaria de pisos y locales comerciales. El local comercial será utilizado por la sociedad, mientras que los pisos superiores serán puestos a la venta.

CONSULTA

Entendemos que lo correcto sería imputar el valor de la construcción como mayor precio de adquisición del terreno.

Otra posibilidad sería poner de manifiesto una pérdida que se correspondería con el valor contable de la construcción. Sin embargo, en nuestra opinión esta posición no sería correcta, por cuanto la finca no ha sido utilizada directamente en la actividad económica de la sociedad X.

Nos gustaría conocer el tratamiento contable de la operación detallada. Es decir cómo tratar el valor de la construcción de la finca, de acuerdo con los antecedentes expuestos.

(*) Consulta formulada por un cliente, suscrito a 2ª opinión experta. Todas las referencias al cliente se han omitido por motivos de confidencialidad.

RESPUESTA

Para ver que tratamiento contable vamos a dar a la construcción de pisos y locales comerciales en el año 2.017 en el caso que plantea, vemos el BOICAC número 74 de 2008, en el que se indica:

El Plan General de Contabilidad aprobado por el R. D. 1514/2007, de 16 de noviembre, define las inversiones inmobiliarias -en la quinta parte Definiciones y relaciones contables- como:

“Activos no corrientes que sean inmuebles y que se posean para obtener rentas, plusvalías o ambas, en lugar de para:

  • Su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos; o
  • Su venta en el curso ordinario de las operaciones”.

Asimismo en el apartado 5 de la norma sexta de elaboración de cuentas anuales (tercera parte del Plan General de Contabilidad) relativa al balance, se dispone que:

“Los terrenos o construcciones que la empresa destine a la obtención de ingresos por arrendamiento o posea con la finalidad de obtener plusvalías a través de su enajenación, fuera del curso ordinario de sus operaciones, se incluirán en el epígrafe A. III. “Inversiones inmobiliarias” del activo”.

En cuanto a la construcción de los pisos cuyo destino es ser puestos en venta, deberemos usar la cuenta (221) Inversiones en Construcciones. En cuanto al local comercial cuyo destino será la actividad productiva de la empresa, para su contabilización usaremos la cuenta (211) Construcciones. Todo ello teniendo en cuenta que el valor del terreno se contabiliza en cuenta separada, como se ha comentado en la consulta.

En cuanto a la puesta de manifiesto de la pérdida, coincido en que no corresponde desde el punto de vista fiscal al no haber sido realizada actividad en ese inmueble.

En lo relativo a los gastos ocasionados por el derribo de la construcción, nos podemos basar en el BOICAC número 68 de 2006, en el que ante una consulta de similares características se nos dice:

En el supuesto descrito es necesario diferenciar dos posibles situaciones:

Si el supuesto de hecho es que se está adquiriendo un terreno con una construcción para ser derribada, tanto la construcción adquiri­da con el solar como los gastos producidos por el derribo, para poder efectuar obras de nueva planta, supondrán un mayor precio de adquisición del terreno, sin que el importe resultante pueda superar en ningún caso su valor de mer­cado.

Sin embargo, cuando lo que se está adquiriendo es un inmovilizado consistente en un edificio construido sobre un terreno, cuyo destino no es el derribo para efectuar obras de nueva planta sino su utilización por la empresa con carácter de permanencia, la empresa en el momento de la adquisición, de conformidad con el criterio incluido en la norma de valoración 3ª. Normas particulares sobre inmovilizado material, incluida en la quinta parte del Plan General de Contabilidad, aprobado por Real Decreto 1643/1990, de 20 de diciembre, deberá contabilizar por separado el valor del terreno y el de la construcción.

En este último caso, si con posterioridad se altera el citado destino, hay que señalar que esta circunstancia no debe suponer un cambio en la calificación contable del activo, siempre y cuando el período de utilización no resulte irrelevante ni accidental.

Así, en el caso que nos ocupa, habrá que analizar las circunstancias concretas que concurren (intención sobre cuál será el destino del inmovilizado, tiempo transcurrido desde la adquisición hasta que se produce el derribo de la construcción, si el precio pagado por el inmovilizado es el valor de mercado de un solar de similares condiciones o puede entenderse que se está adquiriendo una construcción, etcétera) para atendiendo a todo ello poder otorgar a la operación su adecuado tratamiento contable.

En el caso planteado se dan dos circunstancias en cuanto a la utilización que van a tener los inmuebles construidos, un local será para la actividad de la empresa y se construirán unos pisos que serán destinados a la venta. Por el carácter del caso, se puede deducir que tendrá mayor importancia la parte destinada a la venta, en la medida en que esto sea así podremos aplicar la recomendación que nos hacen en primer término, en cuanto a agregar estos gastos como más precio de adquisición del terreno, siempre y cuando no superen el valor de mercado.

Normativa aplicada:

  • BOICAC 68 de Diciembre de 2006.
  • BOICAC 74 de Junio de 2008.

CONCLUSIÓN

Parece lo más razonable imputar al valor del terreno los costes del derribo de la construcción anterior, siguiendo al BOICAC, y teniendo en cuenta el objetivo de los inmuebles construidos. No imputaríamos a pérdidas los costes derivados de esa operación, pues no ha estado afecta a la actividad. En cuanto al tratamiento contable de la operación, los sucesivos costes en los que se vaya incurriendo irán activándose en las cuentas que hemos propuesto en la respuesta.

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