IVA. Transmisión inmueble. Arras. Exención. Inversión sujeto pasivo

16 abril, 2018Consulta Fiscal

Antecedentes: se trata de una sociedad que emite factura por unas arras que recibe por la compra de un inmueble de segunda transmisión. En esta venta se dan los requisitos para poder renunciar a la exención del IVA, por lo que la operación quedará sujeta a IVA y con inversión del sujeto pasivo. Estas arras que se cobran se entienden a cuenta del precio final del inmueble.

CONSULTA

Entendemos que esta factura emitida por las arras que se están cobrando, ha de ser con inversión del sujeto pasivo como la venta final, por tratarse de una entrega a cuenta del precio.

La duda nos surge en el caso de que esta venta no se llegara a realizar y las arras las perdiese el comprador, quedándoselas la sociedad vendedora, porque el comprador se retira o no cumple, ¿esta factura que se había emitido con IVA e inversión del sujeto pasivo, se ha de rectificar y pasa a ser sujeta a IVA “normal”, sin inversión del sujeto pasivo?

Si el desistimiento de las arras no supone prestación alguna ¿la factura emitida por las arras no se rectifica y queda tal cual?

(*) Consulta formulada por un cliente, suscrito a 2ª opinión experta. Todas las referencias al cliente se han omitido por motivos de confidencialidad.

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RESPUESTA

De acuerdo con el artículo 84 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante LIVA), como regla general y dejando al margen las importaciones, son sujetos pasivos las personas físicas o jurídicas que tengan la condición de empresarios o profesionales y realicen las entregas de bienes o presten los servicios sujetos al impuesto. En el IVA tienen la consideración de sujetos pasivos las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, careciendo de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición, cuando realicen operaciones sujetas al impuesto. Se recoge así la posibilidad prevista en el artículo 35.4 de la Ley General Tributaria sobre la condición de sujetos pasivos de los entes sin personalidad jurídica. Frente a la regla general señalada existe una regla especial, que actualmente se aplica en numerosas ocasiones, conforme a la cual son sujetos pasivos los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas a gravamen, así como en determinadas operaciones las personas jurídicas que no actúen como empresarios o profesionales y sean destinatarias de dichas operaciones. Esta regla especial se suele denominar regla de inversión del sujeto pasivo (en adelante ISP).

Entre los supuestos de ISP se encuentran las operaciones inmobiliarias en las que se den entregas con renuncia a la exención, reguladas concretamente por el artículo 84.Uno.2.º LIVA. En consecuencia, en la medida en que las arras se hayan contemplado como pagos a cuenta por la compra del inmueble, tampoco llevarán IVA. Los requisitos para ello son los habituales: ser un empresario y tratarse de una operación indicada en el art. 84 de la ley la Ley del IVA 37/1992, figurándola mención en la factura de “Inversión del sujeto pasivo”.

Por lo que respecta a lo que podría suceder en el caso de que la operación no se llevase a cabo por culpa del comprador, y conforme al derecho civil el vendedor hiciera suya esa cantidad, a efectos tributarios tendría la naturaleza de indemnización, y en nuestra opinión no se incluiría en la base imponible del IVA, de acuerdo con lo establecido en el artículo 78.Tres de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido LIVA, que excluye “aquellas cantidades percibidas por razón de indemnizaciones distintas de la contempladas en el apartado Dos que, por su naturaleza o función no constituyan contraprestación o compensación de entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al impuesto”.

En la misma línea podemos citar la Resolución del Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) nº 00/7848/2008 de 8 de febrero de 2011, donde se considera que las arras no constituyen retribución por ninguna prestación.

Por último, señalar que de acuerdo con la normativa citada en la consulta y en base a lo indicado por el propio Tribunal Económico Administrativo, en la medida en que el pago de esas arras no conlleva IVA por su carácter indemnizatorio, carece de sentido rectificar la factura inicial sin IVA por aplicación el artículo 84, emitiendo otra por aplicación de la norma civil debido al desistimiento del comprador, que tampoco llevaría IVA.

En nuestra opinión, no se dan los requisitos del artículo 80 LIVA y 24 RIVA de modificación de la base imponible que comporta la emisión de facturas rectificativas, que era el objeto de la pregunta.

Normativa aplicada:

  • Artículo 78.Tres de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido.
  • Resolución del TEAC de 8 de febrero de 2011.

CONCLUSIÓN

Se desprende de la respuesta dada.

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