ITP y AJD. La declaración de obra nueva ¿tiene algún efecto en la posterior tributación de la venta del inmueble?

11 octubre, 2018Consulta Fiscal

Antecedentes: se trata de una persona física que presentó una DECLARACION DE OBRA NUEVA en el año 1991 por la construcción de una vivienda que hizo en dicho año. En aquel momento, sólo se declararon los metros cuadrados del terreno, pero no los de la construcción. Ahora pretende vender dicha construcción y la entidad financiera que va a financiar dicha operación al comprador exige que se corrija dicha declaración con los valores y medidas correctas.

CONSULTA

  • ¿Qué valor se le debe asignar a la declaración que va a efectuar ahora a la OBRA NUEVA? ¿Estará obligado a justificar, en su caso, dicho valor mediante facturas de la construcción y justificantes de pago que hizo en su día? ¿Puede asignarle ahora un valor de mercado actual?
  • ¿La nueva declaración de obra nueva tiene algún efecto en la posterior tributación de la venta a realizar? En caso afirmativo, ¿cuál sería el efecto?

(*) Consulta formulada por un cliente, suscrito a 2ª opinión experta. Todas las referencias al cliente se han omitido por motivos de confidencialidad.

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RESPUESTA

La declaración de obra nueva es un acto jurídico unilateral que tiene por objeto la constancia documental ante Notario de la existencia de una obra nueva, a efectos de su acceso al Registro de la Propiedad. Con la declaración de obra nueva se deja constancia de que la edificación está físicamente terminada y de que se ha adquirido el derecho a lo edificado. De ahí su sujeción al concepto AJD del ITP y AJD.

Dicho esto, y tras un estudio de la evolución normativa sobre esta cuestión, así como de las sentencias dictadas al efecto, los tribunales han dictaminado que el valor real de lo edificado no puede conducir a la valoración del inmueble como resultado final de la obra nueva; no es eso lo que se ha de valorar, sino el coste de ejecución del mismo, conceptos ambos (coste de ejecución frente a valor del inmueble terminado) que no tiene por qué coincidir, pues por ejemplo en la valoración del inmueble pueden influir factores como la localización del mismo o su uso que no tienen por qué afectar al coste de ejecución.

En definitiva, la base imponible cuando el contenido de la escritura gravada es el de declaración de obra nueva, que considera que el valor real del coste de la obra al que se refiere el artículo 70 del Reglamento del ITP y AJD, RD 828/1995, de 29 de mayo, no puede ser otro que el de ejecución material de la obra, siendo improcedente determinarlo mediante la valoración de mercado actual del inmueble. Ello obligaría a disponer de la documentación acreditativa para justificar tales costes.

En relación a la segunda cuestión, es decir, si la nueva declaración de obra nueva tiene algún efecto en la posterior tributación de la venta a realizar, hemos de decirle que sí, ya que lo normal será que el valor de la ejecución material de la obra coincida con el precio de adquisición (en este caso, construcción) del inmueble, debidamente justificado, lo que deberá ponerse en comparación con el precio de transmisión del mismo, generándose una renta positiva o negativa con el correspondiente efecto fiscal a efectos del IRPF.

Normativa aplicada:

  • RD 828/1995, de 29 de mayo del Reglamento del ITP y AJD, artículo 70
  • L 35/2006 del IRPF, artículo 35 sobre transmisiones onerosas

CONCLUSIÓN

Como valor de obra nueva debe tenerse en consideración el coste de ejecución del citado inmueble.

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