Problemática sobre la cesión en precario de una finca rústica

11 octubre, 2018 | Consulta Mercantil

Antecedentes: se trata de un agricultor que tomó en arrendamiento varias fincas en mal estado el 09.12.2017, todas ellas en la provincia de Castellón, y que las ha adecuado y plantado para su explotación de naranjos.

  1. El contrato que firmó es de «Cesión en precario de fincas rústicas», donde se indica:
    • Que se ha convenido la cesión a título de precario, sin pago de precio ni merced, por la mera concesión graciosa de los propietarios, comprometiéndose el arrendatario a labrarla y explotarla por su cuenta y riesgo siguiendo los usos y costumbres de la comarca.
    • Que el precarista (nuestro cliente) debe comunicar a las distintas sociedades de riego el cambio en su registro, para el pago de los correspondientes recibos. El precarista se obliga a pagar todos los gastos del uso de las fincas, e igualmente los impuestos y tributos que graven la finca, sin que ello pueda ser considerado como pago de renta.
    • Que se pacta por plazo indefinido, pero se indica que los propietarios pueden poner fin al precario en cualquier momento, con la única condición de preavisar con 60 días, indicando el contrato que este modo de poner fin al mismo no otorga ningún derecho o indemnización al precarista.
    • Además, se indica que, en el caso de venta de una o varias parcelas y aunque el propietario hubiere cumplido con el plazo de preaviso, la parte arrendadora vendrá obligada a restituir al precarista la parte de los gastos invertidos en la finca o fincas objeto de la transmisión para obtención de la cosecha, siempre que la operación no respete las fechas de recolección de la fruta.
  2. El propietario ha comunicado al precarista que tiene convenida la venta de alguna de las fincas objeto del contrato, por lo que les consultamos sus derechos ante esta situación, y si sería de aplicación la Ley de Arrendamientos Rústicos.

CONSULTA

Solicitamos una orientación y respuestas a esta problemática planteada.

(*) Consulta formulada por un cliente, suscrito a 2ª opinión experta. Todas las referencias al cliente se han omitido por motivos de confidencialidad.

RESPUESTA

El precario es una figura que carece de regulación positiva, habiendo sido conformada mediante la doctrina y la jurisprudencia. La jurisprudencia del Tribunal Supremo engloba bajo este concepto la posesión concedida, la posesión tolerada y la posesión sin título, a los efectos de reconocer la procedencia de la acción de desahucio, no refiriéndose el precario a la institución regulada en el Derecho romano, «sino que comprende el concepto a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello, o cuando es ineficaz el invocado para enervar el dominical que ostente sobre el predio quien promueve el desahucio contra el tenedor precario del mismo» (S.T.S. de 5 de octubre de 1933, entre otras).

El contrato que nos ocupa es, realmente, una “Cesión en precario de fincas rústicas”, tal como lo llaman los contratantes. No tiene los elementos de ningún otro contrato.

No es, desde luego, un contrato de arrendamiento, pues le falta el elemento capital expuesto en el artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos: la existencia de precio o renta.

“Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta”.

Tampoco puede encuadrarse en ninguno de los Contratos y otras Relaciones Jurídicas Agrarias de la Ley 3/2013, de 26 de julio, de la Generalitat Valenciana (compraventa, arrendamientos rústicos históricos, censos y trabajos de buena vecindad).

De la misma manera, no se trata de una aparcería, pues, según la define el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Rústicos,

“Por el contrato de aparcería, el titular de una finca o de una explotación cede temporalmente su uso y disfrute o el de alguno de sus aprovechamientos, así como el de los elementos de la explotación, ganado, maquinaria o capital circulante, conviniendo con el cesionario aparcero en repartirse los productos por partes alícuotas en proporción a sus respectivas aportaciones”.

Como contrato sólo puede manifestarse como una modalidad del comodato: aquélla en que el concedente de la cosa prestada no ha fijado plazo de duración del uso. De esta forma, dicho concedente se reserva la facultad de terminar cuando quiera el préstamo y exigir del concesionario, llamado aquí precarista, la devolución de la cosa. El precario no es un contrato que pueda celebrarse de forma tácita mediante la detentación tolerada. Es una situación jurídica que se singulariza por los remedios procesales de que dispone el dueño de la cosa frente al precarista que ostenta la posesión de ella. Y así, cuando el propietario quiere recuperar dicha posesión, puede esgrimir la acción de desahucio, que habitualmente procede cuando hay una relación contractual previa.

Normativa aplicada:

  • Real Decreto de 24 de julio de 1889, texto de la edición del Código Civil mandada publicar en cumplimiento de la Ley de 26 de mayo último.
  • Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.
  • Ley 3/2013, de 26 de julio, de la Generalitat, de los Contratos y otras Relaciones Jurídicas Agrarias.

CONCLUSIÓN

El contrato de cesión en precario, objeto de estudio, se rige por lo acordado entre las partes. Es decir:

  1. El cesionario se compromete a labrar y explotar las fincas por su cuenta y riesgo, siguiendo los usos y costumbres de la comarca.
  2. El precarista se obliga a pagar todos los gastos del uso de las fincas, e igualmente los impuestos y tributos que las graven, sin que ello pueda ser considerado como pago de renta.
  3. La cesión se pacta por plazo indefinido, pudiendo los propietarios poner fin al precario en cualquier momento, con la única condición de preavisar con 60 días. Este modo de poner fin al contrato no otorga ningún derecho o indemnización al precarista.
  4. En el caso de venta de una o varias parcelas y aunque el propietario hubiere cumplido con el plazo de preaviso, la parte arrendadora vendrá obligada a restituir al precarista la parte de los gastos invertidos en la finca o fincas objeto de la transmisión para obtención de la cosecha, siempre que la operación no respete las fechas de recolección de la fruta.

Se tomó en arrendamiento las fincas el 09.12.2017, y las ha adecuado y plantado para su explotación de naranjos. Cuando se trata de un árbol nuevo, y por tanto muy joven, los frutos tardan 3 años en aparecer. Por tanto, y aplicando lo expuesto en el punto 4, se le debe indemnizar con la totalidad de los gastos invertidos en la preparación y siembra de la finca.

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