Antecedentes: se trata de un agricultor que tomó en arrendamiento varias fincas en mal estado el 09.12.2017, todas ellas en la provincia de Castellón, y que las ha adecuado y plantado para su explotación de naranjos.
Solicitamos una orientación y respuestas a esta problemática planteada.
Respuesta
El precario es una figura que carece de regulación positiva, habiendo sido conformada mediante la doctrina y la jurisprudencia. La jurisprudencia del Tribunal Supremo engloba bajo este concepto la posesión concedida, la posesión tolerada y la posesión sin título, a los efectos de reconocer la procedencia de la acción de desahucio, no refiriéndose el precario a la institución regulada en el Derecho romano, «sino que comprende el concepto a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello, o cuando es ineficaz el invocado para enervar el dominical que ostente sobre el predio quien promueve el desahucio contra el tenedor precario del mismo» (S.T.S. de 5 de octubre de 1933, entre otras).
El contrato que nos ocupa es, realmente, una “Cesión en precario de fincas rústicas”, tal como lo llaman los contratantes. No tiene los elementos de ningún otro contrato.
No es, desde luego, un contrato de arrendamiento, pues le falta el elemento capital expuesto en el artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos: la existencia de precio o renta.
“Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta”.
Tampoco puede encuadrarse en ninguno de los Contratos y otras Relaciones Jurídicas Agrarias de la Ley 3/2013, de 26 de julio, de la Generalitat Valenciana (compraventa, arrendamientos rústicos históricos, censos y trabajos de buena vecindad).
De la misma manera, no se trata de una aparcería, pues, según la define el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Rústicos,
“Por el contrato de aparcería, el titular de una finca o de una explotación cede temporalmente su uso y disfrute o el de alguno de sus aprovechamientos, así como el de los elementos de la explotación, ganado, maquinaria o capital circulante, conviniendo con el cesionario aparcero en repartirse los productos por partes alícuotas en proporción a sus respectivas aportaciones”.
Como contrato sólo puede manifestarse como una modalidad del comodato: aquélla en que el concedente de la cosa prestada no ha fijado plazo de duración del uso. De esta forma, dicho concedente se reserva la facultad de terminar cuando quiera el préstamo y exigir del concesionario, llamado aquí precarista, la devolución de la cosa. El precario no es un contrato que pueda celebrarse de forma tácita mediante la detentación tolerada. Es una situación jurídica que se singulariza por los remedios procesales de que dispone el dueño de la cosa frente al precarista que ostenta la posesión de ella. Y así, cuando el propietario quiere recuperar dicha posesión, puede esgrimir la acción de desahucio, que habitualmente procede cuando hay una relación contractual previa.
Normativa aplicada:
El contrato de cesión en precario, objeto de estudio, se rige por lo acordado entre las partes. Es decir:
Se tomó en arrendamiento las fincas el 09.12.2017, y las ha adecuado y plantado para su explotación de naranjos. Cuando se trata de un árbol nuevo, y por tanto muy joven, los frutos tardan 3 años en aparecer. Por tanto, y aplicando lo expuesto en el punto 4, se le debe indemnizar con la totalidad de los gastos invertidos en la preparación y siembra de la finca.
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Se trata de una SL que va a realizar un proyecto de segregación de una unidad económica autónoma en favor de otra SL que no es del grupo y estaba previsto auditar el balance de segregación basado en un balance intermedio de la que segrega el negocio, a fecha intermedia porque han pasado más de 6 meses desde el último cierre auditado de la sociedad. Pero no estaba previsto auditar el balance de la SL (también obligada a auditarse) que recibirá el negocio.
