Antecedentes: se trata de una SL que es propietaria de dos solares en venta. Ha recibido unas ofertas de compra de otra SL con precios aplazados de la siguiente manera:
- SOLAR 1 PRECIO 85.000 +IVA. FORMA DE PAGO 10.000 AL CONTRATO ARRAS. RESTO A LA FIRMA ESCRITURA.
- SOLAR 2 PRECIO 405.000 + IVA. FORMA DE PAGO 20.000 AL CONTRATO ARRAS. 90.000 A LA FIRMA ESCRITURA A LOS 3 MESES. 65.000 A LOS 12MESES. 65.000 A LOS 24 MESES. 65.000 A LOS 30 MESES. RESTO A 40 MESES. CON CONDICION RESOLUTORIA.
El miedo de los vendedores es que la empresa compradora entrará en concurso.
CONSULTA
Se consulta que consecuencias tendría en cada una de las operaciones que la empresa compradora entrara en concurso.
En el caso del solar 1 se consulta qué efectos tendría que tras la firma del contrato de arras entrara en concurso la compradora. ¿Se podría solicitar y obtener del juzgado del concurso la resolución y recuperar el solar y hacer nuestras las arras?
En el caso del solar 2 se consulta qué efectos tendría que tras la firma de la escritura con condición resolutoria la compradora entrara en concurso y no se abonaran todos o algunos de los plazos ¿se podría solicitar y obtener del juzgado del concurso la resolución y recuperar el solar y hacer nuestras las cantidades entregadas hasta la fecha si así se recogiera en el contrato?
RESPUESTA
Caso Solar 1
En el caso del Solar 1, las arras, que vienen reguladas por el artículo 1454 Código Civil, es una cantidad que el comprador pierde, siempre y cuando no prosiga con la compra, por lo tanto, dejando incluso de lado la Ley Concursal y con el Código Civil en la mano, las arras se las quedaría siempre la vendedora, que recuperaría el solar.
Todo ello evidentemente sin perjuicio de la posible acción de reintegración concursal del artículo 71 de la propia Ley Concursal.
Conviene recordar que toda operación que suponga un perjuicio patrimonial para la masa activa del concurso, podrá ser rescindida, siempre y cuando se haya realizado en los dos años anteriores al concurso. Parece ciertamente extraño que una sociedad que va a entrar en concurso compre solares entregando arras, a no ser que se trate de los actos ordinarios de la actividad del deudor concursado: el ejemplo más claro es la inmobiliaria, la constructora, la promotora, etc. Incluso la cooperativa de viviendas.
Para que pueda entenderse más claramente, les dejamos el artículo 71 de la Ley Concursal:
De los efectos sobre los actos perjudiciales para la masa activa
Artículo 71 Acciones de reintegración
- Declarado el concurso, serán rescindibles los actos perjudiciales para la masa activa realizados por el deudor dentro de los dos años anteriores a la fecha de la declaración, aunque no hubiere existido intención fraudulenta.
- El perjuicio patrimonial se presume, sin admitir prueba en contrario, cuando se trate de actos de disposición a título gratuito, salvo las liberalidades de uso, y de pagos u otros actos de extinción de obligaciones cuyo vencimiento fuere posterior a la declaración del concurso, excepto si contasen con garantía real, en cuyo caso se aplicará lo previsto en el apartado siguiente.
- Salvo prueba en contrario, el perjuicio patrimonial se presume cuando se trate de los siguientes actos:
- Los dispositivos a título oneroso realizados a favor de alguna de las personas especialmente relacionadas con el concursado.
- La constitución de garantías reales a favor de obligaciones preexistentes o de las nuevas contraídas en sustitución de aquéllas.
- Los pagos u otros actos de extinción de obligaciones que contasen con garantía real y cuyo vencimiento fuere posterior a la declaración del concurso.
- Cuando se trate de actos no comprendidos en los tres supuestos previstos en el apartado anterior, el perjuicio patrimonial deberá ser probado por quien ejercite la acción rescisoria.
- En ningún caso podrán ser objeto de rescisión:
- Los actos ordinarios de la actividad profesional o empresarial del deudor realizados en condiciones normales.
- Los actos comprendidos en el ámbito de leyes especiales reguladoras de los sistemas de pagos y compensación y liquidación de valores e instrumentos derivados.
- Las garantías constituidas a favor de los créditos de Derecho Público y a favor del FOGASA en los acuerdos o convenios de recuperación previstos en su normativa específica.
- El ejercicio de las acciones rescisorias no impedirá el de otras acciones de impugnación de actos del deudor que procedan conforme a Derecho, las cuales podrán ejercitarse ante el juez del concurso, conforme a las normas de legitimación y procedimiento que para aquéllas contiene el artículo 72.
Caso Solar 2
Es un caso parecido al del Solar 1, en el que las arras serán a priori para la vendedora. Sin embargo, en este caso tenemos una venta a plazos y una condición resolutoria de incumplimiento, lo que dificulta la operación.
A priori, el contrato será igual de válido, y deberemos defender ante la administración concursal y su señoría, su validez. Sin embargo, si bien las arras es un concepto defendible, en el sentido de que es una “módica” cantidad si lo comparamos con el resto de la operación, la venta a plazo con condición resolutoria resulta muy oneroso para la sociedad que puede entrar en concurso, y puede destilar cierto aroma fraudulento.
En definitiva, por la vía de la acción de reintegración, es mucho más fácil atacar el Caso Solar 2 que el Caso Solar 1, aunque lo que es cierto y hay que tener en cuenta, es que la acción de reintegración deberá interponerla la administración concursal, pues si nada ocurriera y se cumpliera la letra del contrato, a priori se trataría de un contrato ya realizado y que debería dilucidarse según la regla del contrato. Deberá ser el administrador concursal quien lo ataque, nosotros debemos, en principio, ceñirnos a solicitar el cumplimiento del contrato.
Normativa aplicada:
- Ley 22/2003, art. 71.
- Real Decreto de 24 de julio de 1889, texto de la edición del Código Civil mandada publicar en cumplimiento de la Ley de 26 de mayo último.
CONCLUSIÓN
Se desprende de las respuestas dadas.