IVA. Intermediarios en el arrendamiento de apartamento turístico

10 mayo, 2019 | Consulta Fiscal

Antecedentes: una empresa americana (Empresa A) está interesada en participar en una operación de alquiler de viviendas vacacionales. Una empresa española (Empresa B) actuará como intermediaria en esta operación.

La operativa es la siguiente:

  • La empresa B no tiene inmuebles. Se dedica a buscar viviendas para poder ser arrendadas. Los arrendadores serán particulares (no se prevé trabajar con profesionales del sector).
  • La empresa A entregará a la empresa B un importe a fondo perdido para el mantenimiento de las fincas captadas.
  • Los propietarios de los inmuebles recibirán un importe mensual acordado previamente, se consiga o no el alquiler del mismo. Dicho importe lo pagará la entidad A.
  • De los importes efectivamente cobrados por al alquiler de los inmuebles a los usuarios finales, la empresa A recibirá el 60% y la empresa B se quedará el restante 40%.
  • Se plantea que sea la empresa B quien realice la factura por el alquiler al consumidor final y que la empresa americana realice una factura a la empresa B por el 60% que ha de recibir según las condiciones estipuladas en el contrato.

CONSULTA

Se nos plantean las siguientes dudas en referencia al IVA:

  1. Por el importe cobrado en concepto de mantenimiento por la empresa B de la empresa A ¿hemos de realizar una factura con IVA?
  2. Por el pago de la cuota mensual fija estipulada que ha de pagar la empresa A (americana) al propietario del inmueble. ¿El propietario del inmueble ha de realizar una factura? ¿Llevaría IVA?
  3. ¿Puede la empresa española hacer la factura al inquilino final por el alquiler? ¿Llevaría IVA?
  4. La empresa A (americana) entendemos que tendrá que realizar una factura a la empresa B (española) por el 60% acordado. ¿Esta factura estaría sujeta a IVA?

(*) Consulta formulada por un cliente, suscrito a 2ª opinión experta. Todas las referencias al cliente se han omitido por motivos de confidencialidad.

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RESPUESTA

Las entregas de bienes que tienen por objeto inmuebles así como las prestaciones de servicios relacionadas con los mismos se localizan a efectos del IVA en el lugar en el que radique el inmueble.

  1. Si por mantenimiento de las viviendas arrendadas por A se entiende la reparación de averías, el pintado de las viviendas etc. dicho servicio se considera localizado en el lugar en que se ubique el inmueble, por lo tanto si los inmuebles están en España el servicio está localizado en el territorio de aplicación del IVA.

    El importe cobrado en concepto de mantenimiento por la empresa B a la empresa A se formaliza en una factura de B a A con repercusión del IVA.

  2. Están exentas del IVA los arrendamientos de inmuebles dedicados exclusivamente a viviendas. Los arrendamientos de edificios que a su vez sean objeto de una cesión por parte de su arrendatario, en el ejercicio de su actividad empresarial dejan de estar exentos de IVA, DGT de 04,03, 15.

    El propietario del inmueble ha de realizar una factura con repercusión del IVA.

  3. La empresa B no puede expedir las facturas ya que el arrendador es la empresa A que es la que paga a los arrendadores. La empresa B si que puede expedir la factura en nombre de A.

    La expedición de facturas por un tercero se regula en el art. 164 de la LIVA y en el art 5 del Reglamento de facturación.

Las facturas pueden ser expedidas por terceros que actúan en nombre y por cuenta del empresario siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

  • Acuerdo previo entre el empresario y el tercero por el que el primero autoriza expedir determinadas facturas
  • Aceptación de cada factura por el empresario de la forma que establezcan las partes
  • Remisión de una copia al empresario
  • Expedición por una serie específica.
  • Comunicar a la AEAT si el destinatario no está establecido en la UE

En cuanto a la sujeción al IVA de los alquileres y apartamentos turísticos en la nota de la AEAT sobre la actividad de alquiler en los apartamentos turísticos informa lo siguiente:

IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO

 

Información general:

  • Quien realiza arrendamientos de alojamientos turísticos tiene, a efectos del IVA, la condición de empresario (art 5.uno.c LIVA).
  • En tanto que realizados por empresarios los arrendamientos de alojamientos turísticos están sujetos al IVA (art 4.uno LIVA).
  • La sujeción al IVA determina la no sujeción al concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), salvo que sea de aplicación la exención en el IVA (art 4. cuatro LIVA).
  • Conforme a la doctrina de la Dirección General de Tributos (consulta V0420-18 entre otras), están exentos del IVA y, por tanto, sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador NO presta servicios típicos de la industria hotelera. En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA.
  • En caso de prestarse servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento de un apartamento turístico no estará exento del IVA y deberá tributar al tipo reducido del 10 por 100 como un establecimiento hotelero por aplicación del art 91.uno.2. 2º LIVA y de acuerdo con el criterio de la Dirección General de Tributos. Ver consulta V0714-15.

Los servicios complementarios propios de la industria hotelera se detallan en la CV 0575-15 y en la V0081-16.

No se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:

  • Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
  • Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
  1. La empresa B factura a los clientes en nombre de la empresa A que es la que arrienda las viviendas y cobra el alquiler de apartamentos turísticos, por lo que el 40% del total cobrado que le corresponde a B será objeto de una factura con IVA ya que este servicio de intermediación esta relacionado con inmuebles en el territorio de aplicación del impuesto.

Normativa aplicada:

  • Ley 37/1992 del IVA, arts. 68 a 70.

CONCLUSIÓN

Se desprende de la respuesta dada.

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