¿Cómo se valora el derecho de superficie en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones?

6 septiembre, 2019Consulta Fiscal

Antecedentes: persona física (en adelante, “superficiatario”) propietario de solar industrial, que constituye un Derecho de Superficie a favor de Persona Jurídica (en adelante, “superficiario”) con el fin de construir éste, a su cargo, una nave industrial para desarrollar su actividad.

El “superficiatario” percibirá durante el plazo -30 años desde la fecha de constitución del citado Derecho- un canon de 1.000,00€ mensuales y, además, revertirá la indicada nave al mismo, sin contraprestación alguna al “superficiario”, una vez transcurridos los 30 años.

El valor de la construcción de la nave (que se finaliza al término del segundo año) asciende a 1.000.000,00€.

En el año número 10 de la duración de 30 años indicada, fallece el “superficiatario” persona física.

CONSULTA

¿Cuál es la valoración a efectos del Impuesto sobre Sucesiones que los herederos del mismo han de tener en cuenta sobre el precitado Derecho de Superficie (del que restan 20 años)?

(*) Consulta formulada por un cliente, suscrito a 2ª opinión experta. Todas las referencias al cliente se han omitido por motivos de confidencialidad.

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RESPUESTA

En el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) la base imponible es el valor real de bien o derecho adquirido.

El derecho de superficie es el derecho que permite a su titular edificar en una finca ajena por un periodo limitado, transcurrido el cual la edificación revierte a favor del propietario. El derecho real es inscribible en el Registro de la Propiedad, debe formalizarse en escritura pública y puede ser objeto de una adquisición lucrativa por herencia.

La base imponible será el valor real del derecho a la fecha de fallecimiento del causante.

En su caso el valor a considerar, a efectos del caudal relicto, está formado por dos valores diferenciados:

  1. El canon anual de 12.000 € cuando el periodo de cesión es amplio, se capitaliza al tipo de interés legal del dinero, el 3% en 2019.

    En su caso, en que el periodo es de sólo 20 años, el valor actual se determina sumando los valores actuales de cada pago:

    VR=12.000 + 12.000/1,03 + 12.000/1,03 2 +……..+ 12.000/1,0319

    Si consta un valor superior en la escritura se toma éste.

  2. El valor real de la construcción en la fecha de la reversión.

    Si en la escritura de constitución se especifica un valor de reversión, se toma este y caso contrario, la valoración es difícil de determinar, dado que influye el estado de conservación, el destino del edificio, las variaciones en la calificación urbanística etc.

    Una forma de valorar la finca puede ser el restar al valor inicial del edificio, la amortización correspondiente a los 30 años que van desde la cesión del derecho de superficie a la reversión del edificio.

Normativa aplicada:

  • Ley 29/1987 del ISD. Art. 4.

CONCLUSIÓN

Se desprende de la respuesta dada.

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