El impago de rentas en un contrato de arrendamiento es uno de los conflictos más comunes en el ámbito de los alquileres en España. Ya seas propietario de una vivienda alquilada o estés pensando en poner una en alquiler, es fundamental que conozcas qué pasos debes seguir tras la entrada de la ley 1/2025, si el inquilino deja de pagar.

En este artículo intentaré explicar cómo has de proceder como propietario, ante el impago de rentas y cuáles son los trámites previos y obligatorios que debes realizar para llegar, o intentar llegar, a un acuerdo extrajudicial como requisito de probabilidad antes de acudir a la vía judicial, tras la entrada en vigor de la ley 1 /2025 de 2 de Enero.

Desde la entrada en vigor el pasado 3 de abril de 2025, de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, y encontrándose la reclamación de rentas dentro de las materias no excluidas de los MASC, el arrendador deberá acreditar que ha intentado resolver el conflicto por medios extrajudiciales acudiendo para ello a un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC), antes de ir a los Tribunales. Este paso ya no es opcional: si no se cumple, la demanda será inadmitida.

Se entiende por MASC en vía no jurisdiccional cualquier tipo de actividad negociadora, reconocida en esta u otras leyes, estatales o autonómicas, a la que las partes de un conflicto acuden de buena fe con el objeto de encontrar una solución extrajudicial al mismo, ya sea por sí mismas o con la intervención de una tercera persona neutral.

Debe destacarse que desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 5/2024, de 11 de noviembre, del derecho de defensa (LODD), los medios adecuados de solución de controversias quedan comprendidos en el referido derecho de defensa (art. 2 LODD) y, con ello, la utilización de los MASC se fundamenta, no solo en la libertad como valor superior del ordenamiento, sino en el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva.

Entre estos medios, destacan la mediación, la conciliación (pública o privada), la negociación directa entre las partes (por sí mismas o asistidas de abogados) o a través de sus abogados, la oferta vinculante confidencial, la opinión de persona experta independiente y, el Derecho Colaborativo o Abogacía Colaborativa

El artículo 4 establece el Principio de autonomía privada en el desarrollo de los MASC, con base en el cual las partes son libres para convenir o transigir en una negociación sobre sus derechos e intereses, siempre que lo acordado no sea contrario a la ley, a la buena fe, ni al orden público.

Sobre los efectos de la apertura del proceso de negociación, se prevé que la solicitud de una de las partes dirigida a la otra para iniciar un procedimiento de negociación a través de un MASC, interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones desde la fecha en la que conste la recepción de dicha solicitud por la parte requerida, reiniciándose o reanudándose respectivamente el cómputo de los plazos en el caso de que en el plazo de treinta días naturales a contar desde la fecha de recepción de la propuesta por la parte requerida, no se mantenga la primera reunión dirigida a alcanzar un acuerdo o no se obtenga respuesta por escrito.

La interrupción o la suspensión se prolongará hasta la fecha de la firma del acuerdo o cuando se produzca la terminación del proceso de negociación sin acuerdo.

En el caso de que intervenga una tercera persona neutral, se seguirán las siguientes reglas:

En el caso de intervenir una persona mediadora, se estará a lo dispuesto por el artículo 4 de la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles (Efectos de la mediación sobre los plazos de prescripción y caducidad).
En otros supuestos, se estará a lo dispuesto en el apartado 2 del art. 7.

Se prevén también, en el apartado 3 del artículo 7, los efectos de la terminación del proceso sin acuerdo:

En el caso de que la solicitud inicial de negociación no tenga respuesta o bien de que el proceso negociador finalice sin acuerdo, las partes deberán formular la demanda dentro del plazo de un año, para que pueda entenderse cumplido el requisito de procedibilidad.
Si se hubieran acordado medidas cautelares durante la tramitación del proceso negociador, las partes deberán presentar la demanda ante el mismo tribunal que conoció de aquellas en los veinte días siguientes desde la terminación del proceso negociador sin acuerdo o desde la fecha en que deba entenderse finalizado el proceso de negociación sin acuerdo conforme a esta ley.
Los tribunales deberán tener en consideración la colaboración de las partes respecto a la solución consensuada y el eventual abuso del servicio público de Justicia al pronunciarse sobre las costas o en su tasación.

En cuanto a la asistencia letrada, manifestar que las partes podrán acudir a cualquiera de los MASC asistidas de abogado.

Así, el artículo 6 establece que la asistencia letrada a las partes cuando acudan a uno de dichos medios será voluntaria, previendo que únicamente será preceptiva en el supuesto de que se utilice como MASC la formulación de una oferta vinculante,(excepto que la cuantía no supere los 2.000 euros, o una ley sectorial no exija la intervención de letrado o letrada para la realización o aceptación de la oferta, en cualquier caso, se prevé que las partes podrán servirse de ella, debiendo en ese caso hacerlo constar así y comunicarse tal circunstancia a la otra parte para que pueda decidir valerse también de asistencia letrada, como una garantía del principio de igualdad de defensa.

De acuerdo con el apartado 4 del artículo 10, se entenderá que se ha producido la terminación del proceso sin acuerdo:

Si transcurrieran treinta días naturales a contar desde la fecha de recepción de la solicitud inicial y no se mantuviera la primera reunión o contacto dirigido a alcanzar un acuerdo o no se obtenga respuesta por escrito.
Si, una vez iniciada la actividad negociadora, transcurrieran treinta días desde que una de las partes haga una propuesta concreta de acuerdo a la otra, sin que se alcance acuerdo ni se obtenga respuesta por escrito.
Si transcurrieran tres meses desde la fecha de celebración de la primera reunión sin que se hubiera alcanzado un acuerdo. No obstante, lo anterior, las partes tienen derecho a continuar de mutuo acuerdo con la actividad negociadora más allá de dicho plazo.
Si cualquiera de las partes se dirige por escrito a la otra dando por terminadas las negociaciones, quedando constancia del intento de comunicación de ser esa su voluntad.

Cualquiera de estos procedimientos debe quedar debidamente documentado. Si el inquilino no responde en 30 días, rechaza participar o no se llega a acuerdo en 3 meses, se entenderá agotado el intento (art. 10.4.c LO 1/2025), y se podrá presentar la demanda.

Por último, en el apartado 4, se prevé los efectos en materia de costas, advirtiendo que Si se iniciara un proceso judicial con el mismo objeto que el de la previa actividad negociadora intentada sin acuerdo, los tribunales deberán tener en consideración la colaboración de las partes respecto a la solución consensuada y el eventual abuso del servicio público de Justicia al pronunciarse sobre las costas o en su tasación, y asimismo para la imposición de multas o sanciones previstas, todo ello en los términos establecidos en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

De llegarse al acuerdo éste deberá formalizarse en un documento en el que conste identidad de las partes, de los abogados o abogadas y de la tercera persona neutral que hubiese intervenido, lugar y fecha en que se suscribe, y las obligaciones que cada parte asume, así como y que se ha seguido un procedimiento de negociación ajustado a las previsiones de la ley.

En el caso de que haya intervenido una tercera persona neutral gestionando la actividad negociadora, esta deberá expedir, a petición de cualquiera de las partes, un documento en el que deberá hacer constar:

a) La identidad del tercero, su cualificación, colegio profesional, institución a la que pertenece o registro en el que esté inscrito.

b) La identidad de las partes.

c) El objeto de la controversia.

d) La fecha de la reunión o reuniones mantenidas.

e) La declaración solemne de que las dos partes han intervenido de buena fe en el proceso, para que surta efectos ante la autoridad judicial correspondiente.

En caso de que alguna de las partes no hubiese comparecido o hubiese rehusado la invitación a participar en la actividad negociadora, se consignará dicha circunstancia y, en su caso, la forma en la que se ha realizado la citación efectiva, la justificación de haber sido realizada, y la fecha de recepción de la misma

Las partes tendrán derecho a obtener una copia y elevar el acuerdo alcanzado a escritura pública. Si el acuerdo se ha de ejecutar en otro Estado, además de la elevación a escritura pública será necesario el cumplimiento de los requisitos que, en su caso, puedan exigir los convenios internacionales en que España sea parte y las normas de la Unión Europea. Si lo exige la ley o si el acuerdo se hubiere alcanzado en un proceso de negociación al que se hubiera derivado por el tribunal en el seno del proceso judicial, las partes podrán solicitar del tribunal su homologación.

En definitiva, me permito el poder realizar critica a la obligatoriedad impuesta del intento de MASC, ya que entiendo que supone una restricción formalista del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, especialmente en supuestos de reclamaciones líquidas y exigibles en los que la controversia carece de contenido negocial real. También considero que se darán numerosos casos en los que no exista margen de negociación, sin que una de las partes tenga que renunciar gratuita e injustificadamente a derechos o condiciones en aras a realizar una oferta vinculante. Finalmente, existe el riesgo de que el requisito se convierta en un mero trámite vacío de contenido, cumplido únicamente para sortear la inadmisión, sin que se genere un verdadero espacio para la resolución consensuada de conflictos.

Espero, esté equivocada, sirva estos MASC, para descongestionar efectivamente los Juzgados.