En el mes de septiembre de 2021 una sociedad de la que soy administrador único firmó un contrato de alquiler con 4 jóvenes.
El contrato de alquiler lo confecciona el API que los recluto.
En síntesis, comentaron que por ser una vivienda en zona tensionada existían unos límites en los precios de alquiler, y así se hizo.
Con posterioridad y al cabo de un año +- uno de los inquilinos comunica que quiere dejar de vivir en el piso alquilado y me presentan otra inquilina a lo que yo
Consiento, siempre que al igual que lo otros tres tenga un avalador (padres).
En el 2023 me dicen que como que el arrendador es una sociedad los honorarios del API debo pagarlos yo/mi sociedad, a lo que consiento y durante tres meses les reduzco al alquiler hasta cancelar
La deuda por la factura del API.
En el 2023 no aplicamos el incremento del IPC o el límite legal en su momento y me dijeron que al no comunicarles en el plazo que dice el contrato la actualización está limitada a lo que dice el mismo contrato los que excedan de 3 meses, no se aplica incremento.
En el 2024 me dicen que uno de los inquilinos se va del piso a trabajar a Londres y que hagamos una operación de cambio de arrendatario por un amigo del que se marchaba a trabajar al extranjero.
En este caso dije que sí pero siempre que actualizáramos un poco el alquiler, a lo que se negaron taxativamente, con lo que yo les dije que si no incrementábamos el alquiler yo no modificaba el contrato.
A lo que supongo que a mis espaldas debe estar viviendo otra persona que le paga al antiguo inquilino.
Se adjunta el contrato de alquiler y su anexo de entrada del segundo inquilino.
La verdad es que los chicos no se portan mal, pero están pagando 1453, euros de los que 68,40 es el IBI y 141,76 es la comunidad (tenemos portero). A parte de que seguro que una de las personas que están en el piso no está en el contrato (es una especulación).
¿Existe alguna posibilidad de poder demostrar que no es su vivienda solicitando copia de su empadronamiento? y a raíz de ello ¿es posible rescindir el contrato o en su caso modificarlo por no respetar lo que dice la LAU, y así poder incrementar el alquiler?
El padrón municipal es un dato protegido que contiene datos personales protegidos, como el nombre, Documento Nacional de Identidad, fecha de alta, entre otros. El arrendador no tiene derecho a solicitar directamente al Ayuntamiento el certificado de empadronamiento de un tercero, aunque sea posible ocupante de su vivienda. Para que una persona pueda solicitar el empadronamiento de un tercero, debe presentar una autorización firmada por esa persona, una copia de su DNI y el propio DNI. Por lo tanto, la Administración solo puede ceder datos al propio interesado, representante autorizado u otras administraciones, pues la ley exige no divulgar datos personales si no es imprescindible y no existe permiso o fundamento jurídico.
Art. 53 RD 1690/1986:
Art. 6.1 RGPD (Reglamento UE 216/679):
Si bien, no es posible solicitar el dato del empadronamiento, existen otras vías para acreditar su presencia. En concreto, cabe la posibilidad de realizar un requerimiento fehaciente vía burofax o carta certificada solicitando que declare todas las personas que residen en la vivienda y cualquier cesión o subarriendo. Por otro lado, también bastaría con que un vecino identificara cuántas personas conviven en la vivienda, también se podría solicitar una inspección ocular al arrendatario o, si el contrato lo permite, se puede verificar la presencia física de ocupantes previa notificación y respetando la intimidad.
RESCISIÓN DEL CONTRATO
Por otro lado, en cuanto a la rescisión del contrato, si se acredita que hay un ocupante no autorizado, la cesión o subarriendo constituye una causa de resolución del contrato conforme al artículo 27.2.c) de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
MODIFICACIÓN DEL CONTRATO INCREMENTANDO EL PRECIO DE ALQUILER
La cesión del contrato no puede imponer al arrendador mantener la renta previa. Renovándose el contrato por cambio de arrendatario, el arrendador puede condicionar su consentimiento a la firma de un nuevo contrato con nueva renta, siempre respetando la normativa de zonas tensionadas en vigor en ese momento.
Si el contrato exige notificación dentro de un plazo y este no se cumple, la actualización de la renta solo suerte efectos desde la comunicación válida, pero lo anterior no limita a actualizar en años posteriores.
Artículo 18. Actualización de la renta.
1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
En este caso, si se desea aumentar el precio del alquiler, al ser una vivienda en zona tensionada, se debe comprobar la renta de los últimos 5 años y aplicar cualquier cláusula de actualización anual (siempre que haya sido pactada en el contrato). Es necesario lo anterior puesto que el aumento de la renta no puede exceder el precio de la última renta de contrato que hubiese estado vigente en los últimos 5 años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior.
Asimismo, existe una excepción en la que se puede aumentar como máximo un 10% la renta si se cumple alguna de las siguientes excepciones: cuando la vivienda haya sufrido una rehabilitación (dentro de los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato), cuando en los dos años anteriores se haya acreditado un ahorro de energía primaria renovable del 30% (con certificados de eficiencia energética de la vivienda), cuando en los dos años anteriores se hubieran finalizado actuaciones de mejora de accesibilidad acreditadas o cuando el contrato de firme por un período de más de 10 años o se establezca una prórroga del arriendo de 10 años o más.
Artículo 17.6. Ley de Arrendamientos Urbanos
En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:
a) Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
b) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
c) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
d) Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
Normativa aplicada:
Art. 6.1 RGPD (Reglamento UE 216/679).
El arrendador no puede acceder ni solicitar directamente el empadronamiento de los ocupantes de la vivienda, ya que se trata de un dato personal protegido y solo puede ser facilitado al propio interesado o a su representante autorizado. Por tanto, el padrón no es una vía válida de prueba directa para acreditar la ocupación irregular del inmueble.
No obstante, sí existen mecanismos legales alternativos para verificar si se está produciendo una cesión o subarriendo inconsentido, tales como requerimientos fehacientes al arrendatario, declaraciones de vecinos, inspecciones permitidas contractualmente o cualquier otro medio de prueba admitido en derecho.
Si se acredita que reside en la vivienda una persona no incluida en el contrato sin consentimiento del arrendador, estaríamos ante una causa legal de resolución del contrato, conforme al artículo 27.2.c) de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En cuanto a la modificación de la renta, el arrendador no está obligado a aceptar un cambio de arrendatario manteniendo las mismas condiciones económicas. Puede legítimamente condicionar su consentimiento a la firma de un nuevo contrato, con una nueva renta, siempre dentro de los límites aplicables a las viviendas situadas en zona tensionada. La negativa de los inquilinos a actualizar la renta legitima al arrendador a no autorizar la cesión.
Por último, la falta de actualización de la renta en ejercicios anteriores no impide aplicar actualizaciones futuras, siempre que se realicen conforme al contrato y a la normativa vigente en cada momento.
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