Cliente y cónyuge compran proindiviso una vivienda en Mallorca el 11/04/2022 para constituir su vivienda habitual.
Se empadronan en esa dirección el 19/04/2022, aunque no se trasladan físicamente hasta finalizadas las obras en diciembre de 2022.
Coste reforma: Hay facturas por aproximadamente 90.000,00€. El coste de la reforma y parte de la compra se sufragó mediante contratos de préstamos con la sociedad del cónyuge (100.000,00€, deudores ambos 50%) y padre del cliente (30.000,00€, deudor 100% cliente). Importes pendientes de devolver en su totalidad.
El 14/04/2025 el cliente y su cónyuge compran proindiviso una nueva vivienda a escasos kilómetros de la anterior.
En la actualidad ya viven en la segunda vivienda, pero siguen empadronados en la primera.
El cliente se plantea la posible venta de la primera vivienda por 800.000,00-850.000,00€ para constituir como vivienda habitual la segunda.
El dinero de la venta lo quiere utilizar para pagar la hipoteca de la primera 115.291,00, los préstamos con personas vinculadas por la reforma pendientes 130.000,00€, la hipoteca de la nueva vivienda 476.809,00 y los gastos derivados de ambas operaciones.
¿Puede aplicar exención por reinversión en vivienda habitual si vende antes del 14/04/2027? Hay que tener en cuenta que la segunda vivienda tiene un valor inferior al precio de venta de la nueva y que la nueva ha sido adquirida con anterioridad.
¿Cuál sería la ganancia patrimonial sujeta y cuánto sería su tributación con estos datos?
¿Cuándo se debería empadronar en la nueva?
1) ¿Puede aplicar exención por reinversión en vivienda habitual si vende antes del 14/04/2027?
Sí, en principio, siempre que (i) la vivienda transmitida sea “vivienda habitual” a estos efectos, y (ii) la compra de la segunda vivienda encaje en el plazo y concepto de reinversión.
El régimen permite reinvertir no solo en los dos años posteriores, sino también en los dos años anteriores a la transmisión (art. 41 del Reglamento del IRPF). En vuestro caso, la segunda vivienda se adquiere el 14/04/2025. Si la venta de la primera se formaliza antes del 14/04/2027, esa adquisición queda dentro de los dos años anteriores y, por tanto, puede computar como reinversión (art. 41 Reglamento del IRPF).
Hay múltiples consultas de la DGT reiterando la regla del plazo de dos años (anteriores o posteriores) y su aplicación práctica; por ejemplo, consulta V0746-17 (criterio sobre reinversión/plazo) y otras posteriores que repiten el mismo esquema (como la CV0296-25).
La norma reglamentaria añade un matiz importante: “a los exclusivos efectos de la exención”, se entiende que se transmite vivienda habitual si lo era en ese momento o lo fue en cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión (art. 41 bis RIRPF).
Aquí el foco práctico no es el empadronamiento por sí mismo, sino poder acreditar residencia efectiva y permanente. La vivienda debe habitarse efectivamente en un plazo de 12 meses desde la adquisición o fin de obra, y con la lógica probatoria de la “ocupación”.
En vuestro caso: compra 11/04/2022, empadronamiento 19/04/2022, entrada física tras obras en diciembre 2022.
Si se acredita que desde diciembre 2022 esa vivienda fue residencia efectiva (suministros, consumos, colegio/médico, contratos, etc.), el “retraso” por obras suele ser defendible como hecho, pero conviene ser prudentes: no basta un empadronamiento “formal” si la Administración discute la ocupación real.
Aunque vuestro caso no es de autopromoción, sí os beneficia la línea del Tribunal Supremo contraria a una visión “física” del dinero. En particular, el TS ha insistido en que lo relevante es la inversión económica en vivienda habitual dentro de plazo, sin exigir una trazabilidad bancaria simplista (por ejemplo, STS 3049/2020 del 01/10/2020).
En conclusión: Sí puede aplicarse la exención, si se vende antes del 14/04/2027, la compra del 14/04/2025 entra en plazo como reinversión (art. 41 RIRPF). El punto delicado no es tanto el plazo, sino blindar la condición de vivienda habitual de la primera vivienda (hechos y prueba) y encajar correctamente la reinversión (importe total obtenido vs valor de adquisición de la nueva).
2) ¿Cuál sería la ganancia patrimonial sujeta y cuánto sería su tributación con estos datos?
Aquí conviene separar dos planos:
Debemos indicarle que no nos has dado gastos de compra (ITP/notaría/registro…) ni gastos de venta (inmobiliaria, notaría, plusvalía municipal si la pagara el transmitente, etc.). Para “calcular numéricamente” haremos un cálculo con los datos disponibles y sin esos gastos; en la práctica, esos importes ajustan la ganancia.
2.1. Valor de adquisición (cliente, 50%)
– Coste total (sin impuestos/gastos de compra por falta de dato): 168.000 + 90.000 = 258.000 €
– Parte cliente (50%): 129.000 €
2.2. Importe total obtenido a efectos de reinversión (muy importante): se resta el principal pendiente
Cuando para adquirir la vivienda transmitida se utilizó financiación ajena, a estos exclusivos efectos, el “importe total obtenido” es el valor de transmisión menos el principal pendiente de amortizar en el momento de la venta (art. 41 RIRPF).
Esto es clave porque, en términos de exención, no se penaliza que una parte del precio se vaya a cancelar hipoteca: la norma ya “netea” el principal pendiente.
Importe total obtenido (neto hipoteca):
Parte cliente (50%):
2.3. Ganancia patrimonial “previa” (cliente)
Ganancia previa ≈ (Valor transmisión cliente) − (Valor adquisición cliente)
Ojo: esta es la ganancia “de manual” sin gastos de venta ni impuestos/gastos de compra. Si hay (y normalmente los hay), baja.
2.4. ¿Cuánta ganancia quedaría exenta? (reinversión total vs parcial)
La exención puede ser:
Importe reinvertido: se toma el valor de adquisición de la nueva vivienda habitual (precio + gastos), y no se exige que provenga “del mismo dinero” de la venta (STS 3049/2020).
(No incluye gastos de compra por falta de dato; si los hay, aumentarían el reinvertido y mejoraría la exención).
Porcentaje de reinversión (cliente) = reinvertido / importe total obtenido (cliente):
– Ganancia exenta (cliente):
– Ganancia NO exenta (cliente):
2.5. Tributación estimada en la base del ahorro (cliente)
La ganancia no exenta tributa en la base del ahorro a la escala vigente. Sin entrar en matices autonómicos (porque es tramo estatal del ahorro), una estimación razonable por tramos da:
6.000 al 19% = 1.140
44.000–6.000 = 41.371 al 21% = 8.688
Cuota ≈ 9.828 €
6.000 al 19% = 1.140
44.000–6.000 = 38.000 al 21% = 7.980
68.406–44.000 = 24.406 al 23% = 5.614
Cuota ≈ 14.734 €
2.6. Encaje de los préstamos con vinculados y “uso del dinero”
Nos comenta en la consulta que el dinero de la venta se destinaría a:
A efectos de exención por reinversión, lo determinante no es “a qué cuenta va el dinero”, sino el importe total obtenido (neto del principal pendiente de la hipoteca de la vivienda vendida) y el valor de adquisición de la nueva vivienda habitual dentro de plazo (TS, enfoque económico; y criterio TEAC en la misma línea): TEAC en su Resolución de 27/05/2024 y STS de 01-10-2020, recurso de casación de 1056/2019 y STS de 29-04-2022, recurso de casación de 2554/2020.
El TEAC recoge expresamente esa idea: no es imprescindible reinvertir “el mismo dinero” y puede acudirse a financiación de terceros para entender cumplida la reinversión.
3) ¿Cuándo se debería empadronar en la nueva?
Cuanto antes, si ya se reside efectivamente en la segunda vivienda, porque el empadronamiento no es “la ley”, pero sí es una de las pruebas más directas cuando hay comprobación.
Para beneficios ligados a vivienda habitual, la regla general es:
En vuestro caso, el riesgo práctico no es que la segunda vivienda “no pueda ser habitual” por estar comprada antes: puede. El riesgo es probatorio: hoy decís que vivís en la segunda, pero seguís empadronados en la primera. Eso, en una comprobación, suele generar preguntas.
Como recomendación práctica (prudente) podemos comentar:
No lo plantearía como “requisito formal”, sino como coherencia de hechos: cuando el expediente se construye con pruebas, lo que más pesa es que todo apunte al mismo sitio.
Normativa aplicada:
Sí es viable aplicar la exención por reinversión si la venta se hace antes del 14/04/2027, porque la compra del 14/04/2025 entra en el plazo de dos años anteriores (art. 41 RIRPF; criterio AEAT).
Con los datos aportados y sin gastos, la ganancia no exenta del cliente podría estar aprox. entre 47.371 € y 68.406 €, con una cuota estimada entre 9.828 € y 14.734 € (según venda por 800.000 o 850.000€).
Si ya residís en la segunda vivienda, lo recomendable es empadronarse ya, para reforzar la prueba de habitualidad y evitar fricciones en una futura comprobación.
La línea TS/TEAC favorece una interpretación económica de la reinversión (no “mecánica” del dinero), lo que ayuda a encajar cancelaciones de préstamos y financiaciones sin perder el beneficio, siempre que el importe reinvertido (valor de adquisición) y el plazo se cumplan.
(*) Consulta formulada por un cliente, suscrito a 2ª opinión experta. Todas las referencias al cliente se han omitido por motivos de confidencialidad.
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