Efectos fiscales de la disolución o extinción del condominio

27 mayo, 2019 | Artículo Fiscal

La disolución o extinción de un condominio o proindiviso tiene una compleja fiscalidad al afectar a diversos tributos de naturaleza directa o indirecta. Adicionalmente, dado que existen modalidades o formas de separar la comunidad, existen diversas interpretaciones respecto a su tratamiento fiscal, existiendo diversos pronunciamientos al respecto. En el presente artículo se analizan los principales aspectos a considerar en el tratamiento fiscal de la extinción del condominio, cuando la titularidad resulte de diversas personas físicas.

Delimitación jurídica del condominio o comunidad

El Código Civil (CC en adelante) define en su artículo 393 la comunidad de bienes siguiendo la pauta de la comunidad denominada romana, al disponer que “hay comunidad cuando la propiedad de una coas o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”.

Por su parte, el artículo 551, 1º del Código Civil catalán también ofrece la siguiente definición que resulta más detallada: “existe comunidad cuando dos o más personas comparten de forma conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio.”

La nota común en ambas definiciones consiste en la existencia de una pluralidad de personas que concurren sobre un mismo bien u objeto. Otra característica que se deduce de ambas definiciones es que dicha pluralidad de personas pueden ostentar una posición cuantitativamente diferente, pero es cualitativamente homogénea en relación con los derechos que ostentan. Así, la normativa civil no establece más exigencias para la existencia de un condominio o comunidad de bienes sobre uno o varios derechos. Como se verá más adelante, sin embargo la interpretación tributaria exige otros requisitos para la existencia de comunidad (p.e. mismo origen, mantenimiento de las cuotas de titularidad, forma de efectuar la división, etc.).

Por tanto, existen 2 tipos de comunidades de bienes:

  1. Las ordinarias o de “tipo romano” en las que a cada comunero se le asigna una cuota o porcentaje de titularidad, de tal modo que la suma de todas las cuotas alcanza el 100% del bien o derecho. La característica de la comunidad común o romana es que cada titular puede actuar independientemente en relación con su cuota en la comunidad (transmitirla, gravarla, etc.)
  2. La alternativa es la comunidad de tipo germánica, siendo la excepción en nuestro derecho común, existiendo 2 modalidades reconocidas de dicha comunidad: la sociedad de gananciales y la comunidad hereditaria.

En ambas, respecto de cada uno de los bienes integrantes de la comunidad, ningún comunero tiene una participación específica, por lo que no puede disponer de su cuota separadamente en la comunidad.

Los condominios que se producen con más frecuencia son de 3 tipos:

  • Condominios o comunidades ordinarias; en particular el de los cónyuges cuyo régimen económico-matrimonial es el de separación de bienes
  • Sociedad de gananciales en cónyuges sujetos a dicho régimen económico-matrimonial
  • Comunidades hereditaria

La extinción del condominio puede realizarse a través de diversas vías, bien por acuerdo entre los comuneros (mediante escritura pública si existen inmuebles), por sentencia judicial, disolución de la comunidad de gananciales, división de la comunidad hereditaria, etc.

Régimen fiscal de la extinción del condominio

Con carácter previo a analizar los efectos fiscales de la extinción de condominio o comunidad, es preciso diferenciar diversos conceptos que pueden inducir a confusión. Así, existen 3 situaciones diferenciadas en relación con la extinción de los condominios o comunidades que tienen en común una situación de pluralidad de sujetos sobre uno o varios bienes, siendo indiferente el origen de dicha situación y las cuotas o reglas de la misma. Dichas situaciones son:

  1. Disolución total del condominio: todos los bienes objeto del negocio particional son adjudicados a los comuneros de forma individual o por grupos diferenciados, produciéndose una disolución total de comunidad con el posible nacimiento simultáneo de otra comunidad en caso de existencia de adjudicatarios en grupo
  2. Separación de comuneros: se produce cuando uno o varios de los comuneros preexistentes se lleva una porción del bien divisible, previa segregación o división del mismo, o bien alguno de los bienes en común en relación con su cuota de participación, subsistiendo la comunidad en relación con el resto del bien u otros remanentes, reduciéndose en tal caso, el número de comuneros
  3. Disolución parcial de condominio: en este caso, uno o varios de los comuneros salen de la comunidad pero no se llevan bienes en proporción a su cuota (caso anterior), sino que se les compensa en metálico. La comunidad subsiste entre los restantes comuneros, pero en este caso con uno o varios miembros menos.

En el supuesto de una extinción total de condominio o comunidad, cuando los miembros son personas físicas, hay que considerar los efectos fiscales en los siguientes tributos:

  1. IRPF: En el ámbito del IRPF, el apartado 2 del artículo 33 de la Ley 35/2006, del IRPF, establece que no existirá alteración en la composición del patrimonio en los siguientes casos:
    • En la división de la cosa común.
    • En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación.
    • En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de Comuneros.

    En los supuestos enunciados la ausencia de alteración patrimonial no podrá dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos.

    Por tanto, lo que se produce es una especificación de la cuota del comunero o condómino, manteniéndose a tal efecto el valor fiscal inicial correspondiente de cada comunero

  2. ITPyAJD
  3. En el ámbito del ITPyAJD, la extinción o disolución de una comunidad de bienes que se realiza mediante la adjudicación de bienes o derechos a cada uno de los comuneros en proporción a su cuota de participación, no supone una verdadera transmisión de un derecho, pues no se atribuye al comunero nada que éste no tuviera con anterioridad (se produce una especificación de bienes o derechos), tal como resulta del artículo 450 del Código Civil cuando dispone que “cada uno de los partícipes de una cosa que se posea en común, se entenderá que ha poseído exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión”.

    El Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que la división de la cosa común y la consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha –ni a efectos civiles, ni a efectos fiscales- sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente.

    En el caso que la extinción del condominio se refiera a inmuebles, la no sujeción por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPyAJD, determina la sujeción a la cuota gradual de actos jurídicos documentados del citado tributo, salvo en el caso que la comunidad de bienes haya realizado actividades empresariales, en cuyo caso la disolución de la comunidad tributaría por la modalidad operaciones societarias. La base imponible de la cuota gradual será el valor declarado de la cuota del comunero objeto de inscripción, sin perjuicio de una ulterior comprobación administrativa.

    No obstante lo anterior, si uno de los comuneros recibe bienes por valor superior a su cuota de participación en la comunidad, dicho exceso constituirá una verdadera transmisión que deberá tributar por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPyAJD. Los excesos de adjudicación, por regla general, y conforme al artículo 7.2.B) del Texto refundido del ITPyAJD, constituyen hecho imponible de la modalidad transmisiones patrimoniales onerosas, salvo que concurran alguna de las excepciones que establece el referido precepto, a saber: los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056, apartado segundo y 1.062, apartado primero) del Código Civil, así como Disposiciones de Derecho Foral basadas en el mismo fundamento.

  4. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
  5. En el ámbito del IIVTNU, debe señalarse que el apartado 1 del artículo 104 del Texto Refundido de la Ley reguladora de Haciendas Locales (TRLRHL) establece que:

    “1. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.”

    Por tanto, para que se produzca el hecho imponible del IIVTNU deben darse dos condiciones simultáneas:

    • Que se produzca un incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en los términos que señala el TRLRHL.
    • Que el mencionado incremento se produzca como consecuencia de una transmisión de tales terrenos, o de la constitución o transmisión de derechos reales sobre los mismos.

    Por tanto, el hecho imponible solo se producirá si se transmite por cualquier título (ya sea oneroso o lucrativo) la propiedad de terrenos que no tengan la naturaleza rústica o si se constituye o transmite cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos; de tal manera, que si no hay transmisión de la propiedad ni hay constitución o transmisión de un derecho real de goce limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos, no se devenga el IIVTNU. En el presente caso, la extinción del condominio con carácter general no produciría el devengo del tributo.

En conclusión, cuando la extinción del condominio supone la especificación concreta de la cuota que cada comunero tiene en la comunidad no se produciría tributación en el IRPF, ITPyAJD (salvo en el caso de inmuebles por la modalidad de actos jurídicos documentados), ni en el IIVTNU.

Situaciones conflictivas en disolución de condominios

La diversidad de situaciones posibles en el caso de disolución de condominios ha hecho surgir dudas interpretativas en el tratamiento fiscal de determinadas situaciones que no se encuadran en el estricto término de la extinción de condominio en los términos señalados anteriormente.

En este sentido, la Dirección General de Tributos (DGT) ratificado en diversas resoluciones de tribunales, concluye que no cabe aplicar el régimen fiscal mencionado anteriormente que posibilita la ausencia de tributación en IRPF, ITP e IIVTNU en determinadas situaciones específicas.

Así, cabe citar entre otras las siguientes situaciones en las que existiría tributación por no producirse una estricta especificación de la cuota de comunero o condómino en la disolución o extinción de comunidad:

  • Cuando se produce la extinción de una situación de comunidad si ésta ha surgido en momentos diferentes (por ejemplo, por compra en proindiviso entre los comuneros y otros bienes proceden de una comunidad hereditaria). En tal caso, la DGT considera en diversas consultas (V2472-11, V1770-17, V0257-18 y V1001-18), que existen diversas comunidades, aunque sean los mismos comuneros, habiendo sido dicho criterio refrendado por el TEAC en Resolución de 7 de junio de 2018.
  • En tal caso, se interpreta que debe disolverse cada una de las comunidades, atribuyendo a cada comunero los bienes específicos de cada una de ellas. Si, por el contrario, se producen adjudicaciones de bienes procedentes de otro origen, existiría gravamen en los diversos tributos aplicables (IRPF, ITP e IIVTNU), al considerar que se producen actos traslativos asimilables a permutas entre los condóminos o comuneros.

    Sin embargo, dicho criterio (existencia de diversas comunidades) no se contempla en la regulación jurídica existente, por lo que puede cuestionarse como una interpretación restrictiva en relación con la regulación jurídica, suponiendo ello un efecto fiscal indeseado

  • Disolución parcial de comunidad. Así, en el caso de salida de un condómino o comunero de los varios existentes al que se compensa en metálico, en cuyo caso se considera que existe compra de su cuota en lugar de partición (Consulta V0310-07), aunque también se considera un acto traslativo en el caso que un comunero se lleve bienes en proporción a su cuota persistiendo la comunidad (Consulta V0332-10)
  • En supuestos de partición, cuando los bienes son adjudicados de manera diferente en función de los grupos de comuneros (por ejemplo, en comunidades hereditarias según el grado de parentesco), se considera que hay un acto traslativo sometido a los gravámenes correspondientes
  • Si no se disuelve la comunidad respecto de todos los bienes del mismo origen, también se puede considerar que existe un acto traslativo y no particional (Consulta V1259-14)
  • Cuando se producen alteraciones en la cuota de titularidad entre los comuneros, también se considera que existen actos traslativos que deben someterse a gravamen
  • Asimismo, cuando en la extinción de la comunidad se producen compensaciones en metálico a uno o varios comuneros cuando se trate de bienes divisibles, dado que se incumpliría el principio respecto a la división de la cosa común, salvo que ésta resulte indivisible por naturaleza

Por tanto, en aquellas situaciones en las que (i) no se extinga la comunidad individualizadamente; (ii) se alteren o redistribuyan las respectivas cuotas entre los condóminos o (iii) se produzcan compensaciones entre los comuneros cuando el bien resulte potencialmente divisible, nos encontraremos ante el criterio administrativo y jurisprudencial consistente en la exigencia de los gravámenes aplicables en sede del IRPF, ITPyAJD e IIVTNU.

LEGISLACIÓN APLICABLE

  • Código Civil.
  • Ley 35/2006 del IRPF.
  • Real Decreto Legislativo 1/1993, Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
  • Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales.

(*) Artículo extraído de Análisis Normativo Diario (CAD).

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