Antecedentes: una persona física arrendó un local comercial a un Ayuntamiento del 2004 al 2007. Con fecha marzo 2015, el Ayuntamiento informa al arrendador de no tener constancia que se le devolviera la fianza. Por tanto, le exige que le demuestre documentalmente que la devolvió o que proceda, en su caso, a devolverla.
Desde un punto de vista jurídico ¿tiene el arrendador la obligación de atender esta reclamación? ¿Después de más de seis años no ha prescrito?
Para contestar correctamente a la pregunta planteada se hace necesario despejar dos cuestiones, la primera el plazo de duración obligado que impone el Código de Comercio a las empresas a los efectos de guardar su documentación; la segunda, el plazo de prescripción que establece el Código Civil para la prescripción de las acciones o, en su caso, la normativa de la comunidad en el que el inmueble se halle ubicado.
En cuanto a la primera, señala el Real Decreto de 22 de agosto de 1885, por el que se publica el Código de Comercio, en su artículo 30:
“Artículo 30
1. Los empresarios conservarán los libros, correspondencia, documentación y justificantes concernientes a su negocio, debidamente ordenados, durante seis años, a partir del último asiento realizado en los libros, salvo lo que se establezca por disposiciones generales o especiales.”
Por lo tanto, la obligación de conservar la documentación del tráfico jurídico de la empresa es de seis años, a contar desde el último asiento realizado en los libros. De esta forma, si sabemos cuándo se pagó dicha fianza, podremos saber si tenemos, actualmente, o no, la obligación legal de conservarlos. Aunque si se dice en la consulta que el local se tuvo arrendado hasta 2007, creemos que dicha obligación se encontrará prescrita.
En cuanto a la segunda, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, señala en su Disposición Adicional Décima:
“Décima Prescripción
Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código Civil.”
Siendo que el Real Decreto de 24 de julio de 1889, texto de la edición del Código Civil, señala en su artículo 1964:
“Artículo 1964
La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción a los quince.”
En consecuencia, la acción para reclamar la fianza prescribirá a los 15 años, pues la misma no tiene término especial señalado: ni en la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni, tampoco, en el Código Civil.
Normativa aplicada:
Por lo tanto, si bien la obligación de conservar la documentación del tráfico jurídico de la empresa es de seis años, la acción para solicitar la fianza prescribe a los 15 años. En consecuencia aconsejamos que si han devuelto la fianza, aporten la documentación que así lo acredite.
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Se trata de una SL que va a realizar un proyecto de segregación de una unidad económica autónoma en favor de otra SL que no es del grupo y estaba previsto auditar el balance de segregación basado en un balance intermedio de la que segrega el negocio, a fecha intermedia porque han pasado más de 6 meses desde el último cierre auditado de la sociedad. Pero no estaba previsto auditar el balance de la SL (también obligada a auditarse) que recibirá el negocio.
