Propiedad Horizontal. Acuerdos. Impugnación

15 febrero, 2016Consulta Civil

Antecedentes: es una comunidad de 10 vecinos y somos administradoras, aplicándose el régimen general de Propiedad Horizontal. El día 05/10/2015, 4 vecinos nos solicitaron una reunión por el tema de que tenían que hacer obras importantes en el edificio. Se convocó la reunión y sólo asistieron 3 vecinos (dos que habían solicitado la reunión y otro vecino). En la reunión se acordó aprobar un presupuesto para la obra (en segunda convocatoria), y se determinó pasar unas derramas durante seis meses para hacer efectivo este trabajo. A los pocos días por email nos comunica el presidente que revoca el acta y que no la firma, según él por la poca participación y que quería hacer reunión para que hubiese más vecinos. Yo a ese email la verdad no le contesté.

El caso es que ayer me envía un escrito, que también se lo envió a todos los vecinos, comunicando otra vez que revoca la reunión extraordinaria, y que no volvamos a pasar los recibos de la derrama.

CONSULTA

El caso es que yo ahora no sé qué hacer, si pasar los recibos de las derramas al cobro o no. ¿Cuál es mi obligación ahora?

(*) Consulta formulada por un cliente, suscrito a 2ª opinión experta. Todas las referencias al cliente se han omitido por motivos de confidencialidad.

RESPUESTA

De lo expuesto en la consulta, entendemos que la junta ha sido convocada según los requisitos del articulo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y en concreto, de lo significado en su apartado 2 que establece que la convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión (como parece que es nuestro caso), siempre que lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9 LPH. Hay que destacar que jurisprudencia del Tribunal Supremo exige para la validez de los acuerdos su inclusión en el orden del día (STS 10-11-2004; STS 15-06-2010, entre otras). Por ello, con carácter previo debemos tener la convicción que todo el trámite de convocatoria, adopción de acuerdos y notificación de los mismos se ha llevado a cabo según lo establecido en citado precepto. Además parece evidente que los propietarios, han conocido a través del orden del día que dicha junta se iba a debatir la aprobación del presupuesto de las obras correspondiente, lo que en sí mismo lleva implícita la realización de las mismas puesto que carece de toda lógica, que se apruebe un presupuesto para, después, no autorizar las obras a las que el mismo se refiere.

Sin embargo, de acuerdo al artículo 18 LPH existe la legitimación para la impugnación de estos acuerdos por parte de los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar dichos acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

La acción de impugnación caduca a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

En relación a los posibles defectos formales que supuestamente invalidarían el acta de la referida Junta hay que decir que estos vicios afectarían en todo caso y en función de su trascendencia a la validez de la Junta de propietarios, en relación con los acuerdos que se adopten, al amparo del art. 18.1 de la LPH, pero no directamente al acta, que es un mero instrumento en el que se documenta el desarrollo de la Junta y de los acuerdos tomados, a efectos probatorios y no constitutivos, siendo en todo caso subsanables y su corrección susceptible de ratificación en la próxima reunión de la Junta, cuyo contenido se desconoce en este caso, y en concreto la omisión de la firma del presidente, lo único que impide es el cierre formal del acta y la ejecutividad transitoria de los acuerdos (art. 19.3 LPH), pero no conlleva su nulidad ya que es pronunciamiento reiterado de nuestros Tribunales, que dichas actas carecen de valor constitutivo para la validez de los acuerdos en las mismas reflejados, sino que su finalidad, reconocida en la STS de 10 de octubre de 1985, es atribuirles garantía de exactitud, contando con simple eficacia ad probationem (SSTS de 10 de julio de 1995 y 23 de febrero de 1996) por lo que sus defectos no afectan a los acuerdos. En este sentido, la STS de 7 de octubre de 1999 señala: “El Libro de Actas constituye el mejor medio de prueba en cuanto que en él consten los acuerdos formados con las previsiones legales, pero la falta de constancia no implica la inexistencia del acuerdo, sino la necesidad de probarlo de una manera mucho más laboriosa y difícil.

Por ello, la impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que un juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios ya que como establece el art. 18.4 de la LPH la impugnación de los acuerdos de la junta no suspende su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del que reclame y oída la comunidad de propietarios. Ello significa que el acuerdo comunitario, pese a su impugnación y posible anulabilidad, es provisionalmente eficaz y obligatorio para todos los propietarios, incluidos los impugnantes, mientras no recaiga una sentencia firme que declare la nulidad, y que la única excepción de dicha efectividad es que el Juez que conoce de la impugnación suspenda cautelarmente la ejecución del acuerdo.

Normativa aplicada:

  • Artículos 16, 18 y 19 Ley 49/1960, de 21 de julio.

CONCLUSIÓN

La genérica obligación de todo copropietario en el régimen de propiedad horizontal de contribuir al sostenimiento de los gastos generales, establecida en el artículo 9.1.e de la LPH , puede ser concretada, por la Junta de propietarios en base al correspondiente acuerdo, sujeto al régimen de mayorías prevenido en el artículo 17 de la citada ley, y susceptible de ser impugnado en la forma prevista en el artículo 18 de la misma ley, mediante el establecimiento de una cuota o derrama ordinaria o extraordinaria, de aportación regular y periódica o circunstancial. Fijada por la junta la correspondiente derrama, su pago será obligatorio para todos ellos, en tanto en cuanto, no se declare la nulidad del acuerdo.

Desde esta perspectiva, correspondiendo la cantidad reclamada al importe de la derrama establecida en acuerdos firmes de la Junta de propietarios, corresponderá al reclamante acreditar la nulidad de los citados acuerdos, mediante su impugnación, En caso contrario, la obligación de pagar la cantidad reclamada en calidad de derrama resulta de todo punto incontestable siendo posible su repercusión a los propietarios del inmueble.

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