Consumidores y usuarios. Cláusula abusiva. Duración contrato. Mantenimiento de ascensor. Comunidad de Propietarios

10 mayo, 2017Consulta Civil

Antecedentes: una comunidad de propietarios, en la comunidad valenciana, acuerda un cambio de empresa de mantenimiento del ascensor. El contrato con la empresa actual se renovó el 01-01-2012 con una duración de 5 años, por lo que su vencimiento era el 01-01-2017.

En las cláusulas particulares firmadas con dicha empresa se hizo constar que: “Prórroga: Se efectuará automáticamente al vencimiento de este contrato por iguales periodos sucesivos, mientas una de las partes no lo denuncie con (30) treinta días de antelación a su vencimiento”.

Con fecha 25-11-2016 la comunidad firma con la nueva empresa que gestionará el mantenimiento del contrato. En el momento de la firma se les entrega la carta de solicitud de baja que debían notificar ellos a la empresa inicial.

Ahora, la administración de fincas ha recibido burofax de fecha 26-01-2017 de la empresa de mantenimiento inicial en que textualmente indican “Rechazamos absolutamente la ilícita pretensión de resolución del contrato celebrado en su día con nosotros, para la manutención de los elevadores sitos en calle…, por conculcar ilícitamente plaza de duración establecido. En su consecuencia si en término de 72 horas no desisten Vds. Explícitamente de su comunicado resolutorio y retornan a la observancia del contrato, plantearemos en su contra la oportuna reclamación de la indemnización de daños y perjuicio que su ilegal decisión nos irroga y que, salvo error, se establece en 7.452 €”.

Recibida esta reclamación, la administración contacta con la nueva empresa mantenedora para ver qué ha pasado, requiriendo el justificante del envío de la carta de baja entregada en noviembre de 2016.

Recibido dicho justificante, se observa que la carta de baja fue remitida con fecha 7 de diciembre de 2016. En la carta, firmada por la Administración de Fincas, se observa que de manera manual han puesto fecha 9 de diciembre de 2016, aunque el administrador de fincas indica que no ha sido puesto por él. Realmente la fecha de la carta puesta de manera manual tiene fecha posterior a la de envío.

CONSULTA

¿Qué defensa tiene la comunidad de propietarios ante la reclamación recibida? ¿El retraso de 8 días en enviar la carta de no renovación justifica la renovación automática? ¿Qué responsabilidad tiene la actual empresa que envió la carta tardíamente?

(*) Consulta formulada por un cliente, suscrito a 2ª opinión experta. Todas las referencias al cliente se han omitido por motivos de confidencialidad.

RESPUESTA

Según el Artículo 85.2 del Texto Refundido de la Ley General para la defensa de os consumidores y usuarios, se consideran abusivas: “Las cláusulas que prevean la prórroga automática de un contrato de duración determinada si el consumidor y usuario no se manifiesta en contra, fijando una fecha límite que no permita de manera efectiva al consumidor y usuario manifestar su voluntad de no prorrogarlo.”

La razonabilidad o no del plazo para denunciar el contrato, dependerá de la duración del mismo, de manera que cuanto mayor sea su duración, se puede exigir la denuncia con una mayor anticipación. Si bien es cierto que, en el presente caso, la duración del contrato de mantenimiento -5 años- y el plazo fijado para el preaviso -30 días- tal vez no se puedan considerar excesivos; es lo cierto que no se hace constar en el contrato que el impago de la primera prima girada al amparo del contrato, supone la rescisión unilateral del mismo, sino que tan sólo se hace constar que la realización por el cliente de algún acto de intención, como es el pago de la primera prima, hace que el contrato surta plenos efectos.

Por lo tanto, la posible defensa de la comunidad de propietarios debería centrarse en el carácter abusivo de esta cláusula que no permite de manera efectiva y equitativa, desde el punto de vista del equilibrio e igualdad de las prestaciones, al consumidor manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato, no abonando el recibo siguiente correspondiente al nuevo periodo contractual, pues nada se dice sobre ello.

La nueva empresa encargada del mantenimiento de los ascensores, que era quien debía tramitar la renuncia al contrato anterior, deberá responder frente a la comunidad de propietarios, por los daños y perjuicios que les ha causada el retraso en tramitar dicha renuncia. Ahora bien, en todo caso, debe haber alguna prueba de que eran ellos los encargados de tramitar esta renuncia.

Normativa aplicada:

  • Artículo 85.2 del Texto Refundido de la Ley General para la defensa de os consumidores y usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre).

CONCLUSIÓN

La posible defensa de la comunidad de propietarios debería centrarse en el carácter abusivo de la cláusula del contrato que no les permite manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato, no abonando el recibo siguiente correspondiente al nuevo periodo contractual, en base al precepto del Artículo 85 de la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios.

La nueva empresa encargada del mantenimiento de los ascensores, que era quien debía tramitar la renuncia al contrato anterior, deberá responder frente a la comunidad de propietarios, por los daños y perjuicios que les ha causada el retraso en tramitar dicha renuncia.

Sin embargo, debe decirse que la cuestión no es pacífica y a título ilustrativo traemos a colación el texto de la SAP Castellón de la Plana, de fecha 28 de noviembre de 2016 donde se recuerda que si bien la doctrina jurisprudencial emanada de las distintas Audiencias Provinciales no era pacífica, no es menos cierto que tras la promulgación del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios, por Real Decreto Legislativo 1/2007, la doctrina jurisprudencial se inclina mayoritariamente por entender que es nula por abusiva la cláusula del contrato que fija una duración excesiva en el contrato en los servicios de mantenimiento de los ascensores.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, Sección Primera, de fecha 20 de julio de 2.012, sentencia nº 369/2.012, referido a un contrato de mantenimiento de ascensor, en cuyo contrato se fijaba un plazo de duración de diez años prorrogables tácitamente por iguales periodos de diez años, estimó que dicha cláusula es abusiva y por tanto declaró su nulidad, absolviendo a la comunidad demandada.

El criterio sostenido por dicha sentencia es compartido por otras, como las de la Sección 5ª de la citada Audiencia Provincial de Murcia, en sus sentencias de fechas 18 de marzo y 3 de mayo de 2011.

La sentencia nº 299/2012 de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Asturias , de fecha 9 de julio de 2012 , estimó que tanto el plazo de diez años pactado, como la indemnización para el caso de resolución unilateral del contrato por parte de la usuaria de dicho servicio vulneran claramente el artículo 87.6 del vigente Texto Refundido de la LGDCU , lo que conlleva el carácter abusivo de la misma, con la consecuencia de la declaración de nulidad «ex oficio» de la citada cláusula, siguiendo con ello el criterio adoptado por las distintas Secciones Civiles de dicha Audiencia en fecha 8 de febrero de 2007, con fundamento en que, a la luz de la nueva legalidad del consumo, debe considerarse nula la cláusula que establece el plazo de diez años para el contrato de mantenimiento de ascensores, así como la prórroga de ese plazo, por lo que se considera procedente no integrar el contrato, al tener por nula dicha cláusula en la que se fijaba en diez años prorrogables tácitamente por iguales periodos la duración del contrato, así como la relativa al establecimiento de la indemnización a favor de la entidad demandante, de conformidad con lo establecido en los artículos 62.2 , 3 y 4 y 87.6 del citado Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo1/2.007 , en el que se prohíbe en los contratos de prestación de servicios o suministro de bienes de tracto sucesivo o continuado, las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor a poner fin al contrato.

Preceptos aplicables al contrato litigioso, por cuanto si bien éste es de fecha anterior a dicho Texto Refundido, de conformidad con la Disposición Transitoria Primera de la Ley 44/2006, los contratos celebrados con los consumidores deberán adaptarse a las modificaciones introducidas por la citada Ley, en el plazo de dos meses desde su entrada en vigor, por lo que transcurrido dicho plazo, las cláusulas contrarias a lo previsto en dicha Ley serán nulas de pleno derecho.

En el mismo criterio vienen a coincidir las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Alicante, en la Jornada de Unificación de criterios celebrada el día 27 de junio de 2012.

Sin embargo, la dificultad surge al determinar cuándo debe entenderse que resulta excesivo el plazo de duración del contrato. Si bien un sector de la doctrina jurisprudencial ha establecido que los plazos superiores a tres años deben considerarse excesivos, otro sector de la doctrina considera excesivo dicho plazo cuando supera los cinco años. Este segundo criterio es el que ha venido a admitir la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón en numerosas sentencias (17 de septiembre de 2012 , 25 de octubre de 2013 y 9 de enero de 2015 , entre otras), criterio que hasta ahora debe ser mantenido.

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