Procedimiento de ejecución de bien inmueble. Subasta electrónica. Pluridad de postores

12 Julio, 2017 | Consulta Civil

Antecedentes: se trata de un ejecutante en un procedimiento de ejecución en el que se acaba de abrir la subasta electrónica de un bien inmueble propiedad del ejecutado.

El caso es que la cantidad que se le adeuda y por la que se despachó ejecución es de unos 50.000 € aproximadamente más intereses y costas de la ejecución.

El inmueble ha sido tasado en 250.000 €. Por lo que a la vista del precio de tasación del bien es evidente que la deuda que mantiene con el ejecutante no llega si quiera al 50% del valor del bien.

Sabemos que el ejecutante  (sin tener que hacer depósito alguno) podrá pujar pero siempre que concurran otros postores. Y que  si no puja nadie, podrá pedir la adjudicación del bien (lo que quiere el ejecutante es quedarse el inmueble, aun cuando tuviera que abonar la diferencia entre lo que se le adeuda, y el importe pujado).

En caso de que (Art.650. 2. LEC) fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura, igual o superior al 50 por 100 del avalúo, aprobado el remate, se procederá por el Secretario Judicial a la liquidación de lo que se deba por principal e intereses, y notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere, en el plazo de diez días, a resultas de la liquidación de costas. (Art. 650-3).  Si sólo se hicieren posturas superiores al 50 por 100 del avalúo pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio alzado, se harán saber al ejecutante, que, en los cinco días siguientes, podrá pedir la adjudicación de los bienes por el 50 por 100 del avalúo. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas posturas.

En caso de que sea inferior al 50%, habría que ver qué posibilidades tiene.

Si bien se nos plantea el problema, vistas las cantidades que se le adeudan, y el valor de tasación del bien, que en CASO DE QUE NADIE PUJE, ¿podrá pedir la adjudicación del bien? ¿Por qué valor? ¿Tendría que pagar alguna suma de diferencia?

Teniendo en cuenta que la suma que se le adeuda no llega al 50% del valor de tasación, ¿se lo podrá adjudicar por el 30% del valor o por las sumas que se le deban sin más y sin tener que pagar nada más?

Como decimos , el ejecutante quiere poder quedarse este bien inmueble, bien pujando algo más que otro postor y en tal caso saber si sólo abonaría la diferencia entre lo que se debe y la cantidad pujada (qué importe de pujo mínimo % que habría de ser para asegurarse obtener así el bien); bien si no hay postores adjudicándose el bien y quiere saber si habría algún problema por ser las cantidades que se le adeudan inferiores al 50% del valor de tasación del inmueble que se está subastando. Y por último, para la adjudicación, si también habría de abonar alguna diferencia o no y plazo para abonarla.

CONSULTA

1º- Caso de que haya otras pujas, ¿cómo puede asegurarse que se le adjudique el inmueble? En función de los importes de puja, ¿qué procedimiento habría de seguir, y si sólo habría de abonar la diferencia entre lo que se le adeuda y la cantidad pujada y en qué plazo?

2º Caso de que nadie puje, ¿podrá pedir la adjudicación del bien? ¿Por qué valor? ¿Tendría que pagar alguna suma de diferencia?

Teniendo en cuenta que la suma que se le adeuda no llega al 50% del valor de tasación del inmueble que se está subastando, ¿se lo podría adjudicar por el 30% del valor o por las sumas que se le deban sin más y sin tener que pagar nada más?

En caso de que no haya ningún postor y la subasta quede desierta teniendo en cuenta que su crédito en inferior al 50% del valor de tasación del bien ¿puede pedir el ejecutante la adjudicación por el 50% del valor de tasación, abonando solo la diferencia entre el importe de su crédito y el 50% del valor de tasación del bien?

¿Con ello podría garantizarse el ejecutante adjudicarse el bien, caso de que quede desierta la subasta?

(*) Consulta formulada por un cliente, suscrito a 2ª opinión experta. Todas las referencias al cliente se han omitido por motivos de confidencialidad.

RESPUESTA

  1. A la pregunta del tipo de procedimiento a seguir: la Ley de Enjuiciamiento Civil, en adelante LEC, regula en el Capítulo IV, del Título IV del Libro III el procedimiento de apremio, que a su vez está dividido en siete secciones. Para responder a las cuestiones planteadas hay que tener en consideración la Sección 5º y 6º de dicho Capítulo IV, que versan respectivamente, sobre la subasta de los bienes muebles y de los bienes inmuebles.
  2. La Sección 5º relativa a la subasta de bienes muebles, regula en su artículo 648 LEC la Subasta Electrónica, pero toda la regulación que esta sección hace de los bienes muebles solo tiene una aplicación supletoria para la de los bienes inmuebles, pues el propio artículo 655 LEC establece “Las normas de esta sección se aplicarán a las subastas de bienes inmuebles (…). En las subastas a que se refiere este artículo serán de aplicación las normas de la subasta de bienes muebles, salvo las especialidades que se establecen en los artículos siguientes”.

    Con ello, el artículo 650 LEC (relativo a la subasta de bienes muebles) alegado por el consultante, no tiene aplicación a la subasta electrónica del bien inmueble objeto de puja sino que se tendrá que aplicar los preceptos establecidos en la Sección 6º relativo a la subasta de bienes inmuebles, teniendo en cuenta de que se trata de una subasta electrónica que viene regulada en el artículo 648 LEC.

  3. En cuanto al aseguramiento del bien inmueble al ejecutante: No hay nada seguro.El propio artículo 670.7º LEC establece “En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante, podrá el ejecutado liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas. En este supuesto, el Secretario judicial acordará mediante decreto la suspensión de la subasta o dejar sin efecto la misma, y lo comunicará inmediatamente en ambos casos al Portal de Subastas”.
  4. En relación a la pluralidad de pujas: en tales casos, para la aprobación de remate, pago y adjudicación del bien inmueble, al ejecutante le interesa:
    1. Hacer la mejor postura igual o superior al 70% del valor por el que el bien inmueble ha salido a subasta. Una vez aprobado el remate, el Letrado de Administración de Justicia procederá a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas y, notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hay.
    2. Caso de que sólo se hicieran posturas superiores al 70 % del valor por el que el bien ha salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantías ofrecidas en la misma.
    3. En el caso de que la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 % del valor por el que el bien haya salido a subasta, el ejecutado tiene la posibilidad, en el plazo de diez días, de presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

    Transcurrido el plazo indicado sin que el ejecutado realice lo previsto anteriormente, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.

    Pero si el ejecutante no hace uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.

  5. A la pregunta de la subasta sin ningún postor: sería la mejor de las circunstancias que podría tener lugar para el ejecutante, pues en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, podría pedir la adjudicación del bien.
  6. Ahora bien:

    • Si el bien inmueble es la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 % del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o si la cantidad que se le debe por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60%.
    • Si no es la vivienda habitual del deudor, podrá pedir la adjudicación por el 50% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

Por último señalar, que por aplicación del artículo 671 LEC, y ante el supuesto planteado, bastará para garantizar la adjudicación bien, la consignación de la diferencia entre el importe del crédito a favor del ejecutante y 50% del valor catastral.

Normativa aplicada:

  • Ley 1/2000, de 7 de Enero, de Enjuiciamiento Civil (artículos 648, 670 y 671 LEC).

CONCLUSIÓN

  1. Al tratarse de un bien inmueble, no tiene aplicación el artículo 650 LEC sino el 670 del mismo cuerpo legal, por aplicación del artículo 655 LEC, pues se trata de una subasta electrónica dentro de los procedimientos de apremio de bien inmueble.
  2. En una subasta nunca se tiene asegurado el bien objeto de puja.
  3. En relación a pluralidad de postores, son aplicables las reglas del los párrafos 1º – 4º del artículo 670 LEC.
  4. En caso de subasta sin ningún postor, es la mejor posibilidad para que el ejecutante pudiera hacerse con el bien, regulado en el artículo 671 LEC.
  5. El ejecutante en caso de quedar desierta la subasta, se adjudicaría el Bien Inmueble que no constituye Vivienda Habitual consignando la diferencia entre el importe del crédito y el 50 % del valor catastral del bien.

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